Составление договоров инженерного и проектного консультирования в ОАЭ

Каким правом регулируется договор с консультантом в ОАЭ

В ОАЭ нет отдельного закона о договорах оказания профессиональных услуг. Назначение инженера или проектировщика на проекте на материковой части представляет собой договор подряда (мукавала), то есть договор на выполнение работ. Он регулируется статьями с 872 по 896 Гражданского кодекса. Эти положения охватывают основные обязанности консультанта, обязанность заказчика по оплате, изменения, расторжение и режим десятилетней ответственности в статьях с 880 по 883. С 1 июня 2026 года Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года переносит ту же структуру в статьи с изменённой нумерацией. Положения о десятилетней ответственности перемещаются в статьи с 821 по 823, и добавляется прямое право регресса к субподрядчикам и поставщикам.

Поверх Гражданского кодекса действуют ещё три слоя регулирования. Федеральный декрет-закон № 38 от 2021 года об авторском праве определяет, кому принадлежат чертежи, модели и проектная документация, которые создаёт консультант. Правила лицензирования на уровне эмирата, которые теперь возглавляет Закон Дубая № 14 от 2025 года, определяют, кто вообще вправе законно оказывать услуги инженерного консультирования. Если назначение относится к Дубайскому международному финансовому центру (DIFC) или Глобальному рынку Абу-Даби (ADGM), рамки общего права этой зоны вытесняют большую часть анализа по Гражданскому кодексу. Десятилетняя ответственность всё равно распространяется на любое здание, физически возведённое на материковой части ОАЭ.

Практическое следствие в том, что договор на основе Белой книги Международной федерации инженеров-консультантов (FIDIC) или по образцу Королевского института британских архитекторов (RIBA) нельзя подписывать в напечатанном виде. Ряд заложенных в нём допущений не выдерживает столкновения с императивными нормами права ОАЭ без изменений, включая исполнимость ограничения ответственности и механизм расторжения.

Стандарт добросовестности определяет, кто несёт проектный риск

Самое ценное положение во всём договоре — то, которое определяет стандарт, которому должен соответствовать консультант. Право ОАЭ различает обязательство приложить усилия и обязательство достичь результата. По первому консультант должен проявить надлежащую заботливость. По второму консультант должен обеспечить определённый результат. Статья 383(1) Гражданского кодекса признаёт, что сторона, обязанная проявлять заботливость, исполняет обязательство, соблюдая этот стандарт. Это верно, даже если предполагаемый результат не достигнут. Проблема для консультантов — это норма по умолчанию. Если в договоре стандарт не указан, суды нередко толкуют обязанности по проектированию и надзору как обязательства достичь результата. Тогда заказчику достаточно доказать, что результат не был достигнут. Вина становится несущественной.

Международная практика следует противоположным путём. Белая книга FIDIC, пятое издание (2017) привязывает обязанность консультанта к разумному мастерству, заботливости и старательности. Эталоном служит консультант, имеющий опыт работы на проектах схожего размера, характера и сложности. Рабочая группа самой FIDIC изучила основные типовые формы по всему миру и не нашла ни одной, которая налагала бы обязанность обеспечить пригодность для цели на профессиональные услуги. Для этой позиции есть веская коммерческая причина. Страхование профессиональной ответственности реагирует на небрежность. Категоричное обещание того, что проект достигнет результата, часто нестраховуемо. Консультант, подписывающий такое обещание, несёт риск на собственном балансе.

Поэтому каждой стороне следует составлять это положение обдуманно. Консультанту следует прямо закрепить стандарт разумного мастерства и заботливости и подтвердить его как единственный стандарт исполнения. Ему также следует проверить перечень услуг на предмет скрытых формулировок о результате, таких как «проект обеспечивает» или «консультант гарантирует». Заказчикам, добивающимся более строгого стандарта, следует понимать, что они приобретают. На бумаге требование шире, но оно предъявляется к стороне, страхование которой может на него не отреагировать.

Объём услуг и развитие проекта

Споры об объёме на проектах в ОАЭ редко касаются отсутствующих услуг. Они касаются услуг, которые каждая сторона считала принятыми на себя другой. В договоре следует указать поэтапно, что консультант предоставляет на стадиях концепции, эскизного проекта, детального проектирования, тендера и надзора за строительством. Следует также закрепить, какие обращения в компетентные органы входят в вознаграждение. Одни только согласования в Дубае могут затрагивать муниципалитет Дубая, гражданскую оборону, Управление электроэнергии и водоснабжения Дубая (DEWA), а также соответствующую свободную зону или орган развития. Циклы перепроектирования, вызванные замечаниями органов, — постоянное поле споров о вознаграждении. Укажите, входит ли реагирование на замечания органов и на сколько циклов.

Ещё два вопроса заслуживают прямого урегулирования. Первый — опора на информацию, предоставленную заказчиком. Белая книга возлагает на клиента ответственность за точность предоставляемой им информации при условии, что консультант укажет на явные ошибки. В договоре по праву ОАЭ следует воспроизвести это распределение. Иначе на обязанность добросовестности по статье 246 Гражданского кодекса будут ссылаться в обе стороны. Второй — развитие проекта в противопоставлении изменению. В договоре следует определить, когда изменение проекта перестаёт быть развитием в рамках существующего вознаграждения и становится оплачиваемым изменением. Это определение следует дополнить механизмом уведомления, который консультант сможет применять на практике.

Десятилетняя ответственность и пределы договорной свободы

Ни один договор с консультантом не может исключить десятилетнюю ответственность. По статье 880 действующего Гражданского кодекса инженер, осуществляющий надзор, несёт солидарную ответственность с подрядчиком в течение десяти лет с момента сдачи. Ответственность охватывает полное или частичное обрушение и дефекты, угрожающие устойчивости или безопасности здания. Статья 882 аннулирует любое условие, направленное на исключение или уменьшение этой ответственности. Комментарий Al Tamimi к этому режиму подтверждает, что суды применяют её как строгую ответственность, без необходимости доказывать вину. Срок для предъявления иска по статье 883 составляет три года с момента обрушения или обнаружения дефекта.

Договор способен определить, какую именно форму ответственности принимает на себя консультант. Статья 881 ограничивает ответственность инженера, роль которого сводится к проектированию без надзора за исполнением, дефектами самого проекта. Разграничительной линией служит описание услуг. Проектная компания, принимающая расплывчато сформулированные обязанности вроде «периодического осмотра площадки» или «присутствия на совещаниях на площадке», навлекает на себя неприятности. Она рискует быть квалифицированной как инженер, осуществляющий надзор, и вовлечённой в солидарную ответственность за строительные дефекты, которых не вызывала. В перечне услуг следует прямо указать, осуществляет ли консультант надзор за исполнением. Если нет, перечень должен прямо исключать надзор.

Новый Гражданский кодекс сохраняет эту структуру. Он также добавляет для подрядчика прямое право регресса к субподрядчикам и поставщикам. Этот регрессный иск подчиняется обычным договорным принципам в пределах пятилетнего срока коммерческой исковой давности. Наше руководство по десятилетней ответственности подрядчиков и инженеров в 2026 году подробно разбирает новый режим. Оно охватывает ловушку сроков между десятилетней ответственностью и более коротким окном для регресса.

Лицензирование по Закону Дубая № 14 от 2025 года

Закон Дубая № 14 от 2025 года был принят 7 октября 2025 года и вступил в силу в апреле 2026 года. Он заменил Местное распоряжение № 89 от 1994 года в качестве основы, регулирующей бюро инженерного консультирования в Дубае, включая его свободные зоны и специальные зоны развития. Закон запрещает оказывать или рекламировать услуги инженерного консультирования без торговой лицензии и регистрации в муниципалитете Дубая. Он признаёт определённые категории бюро. К ним относятся местные бюро, филиалы компаний ОАЭ с опытом не менее трёх лет и иностранные филиалы с опытом не менее десяти. Он запрещает компаниям работать за пределами лицензированного объёма или привлекать незарегистрированных инженеров. Штрафы достигают 100 000 дирхамов ОАЭ. За повторные нарушения предусмотрены приостановление, понижение классификации и исключение из реестра. Анализ нового закона от Beale & Co в полном объёме излагает механизм регистрации и классификации.

Для самого договора это создаёт два момента при составлении. Заказчику следует потребовать заверений о том, что консультант имеет и будет поддерживать регистрацию и классификацию, которых требуют услуги. Привлечение незарегистрированного консультанта может поставить под угрозу обращения в органы, основанные на его чертежах. Консультанту следует определить объём своих услуг в соответствии с лицензированной классификацией. Закон № 14 от 2025 года превращает разрастание объёма из коммерческой проблемы в регуляторное нарушение. У действующих бюро был один год с момента вступления закона в силу, чтобы привести свой статус в соответствие. Поэтому в договорах, подписанных в 2026 году, следует урегулировать, что происходит, если переклассификация меняет разрешённую деятельность консультанта в середине проекта.

Кому принадлежат чертежи

Федеральный декрет-закон № 38 от 2021 года об авторском праве защищает архитектурные и инженерные проекты как объекты интеллектуального творчества. Статья 28 этого закона закрепляет авторское право на заказанные произведения за стороной, которая их заказала, если стороны не договорились об ином. Эта установленная законом норма по умолчанию удивляет консультантов, привыкших к международным формам, где компания сохраняет свои проекты и предоставляет клиенту лицензию. В ОАЭ договор с консультантом, не регулирующий вопросы интеллектуальной собственности, обычно оставляет чертежи за заказчиком.

Обе позиции работоспособны при обдуманном составлении. Консультант, желающий сохранить свои проекты, должен прямо изменить норму по умолчанию из статьи 28 и предоставить заказчику лицензию. В лицензии следует определить, охватывает ли она только строительство текущего проекта или распространяется на расширения, изменения и будущие этапы. Консультанту также следует защитить от передачи свои ранее созданные инструменты, стандартные детали и библиотеки информационного моделирования зданий (BIM). Заказчику, принимающему передачу прав, следует обеспечить получение файлов в исходном формате, а не только в PDF. Ему также следует урегулировать личные неимущественные права, которые по авторскому праву ОАЭ остаются за автором и не могут быть переданы полностью. Каким бы путём ни пошли стороны, лицензия или передача прав должна быть обусловлена оплатой. Неоплаченный консультант не должен финансировать проект, построенный на его собственных чертежах.

Вознаграждение, приостановление и обеспечение оплаты

Вознаграждение консультанта на проектах в ОАЭ уязвимо так, как не уязвимы платежи подрядчику. Консультант не имеет права удержания в отношении работ и редко располагает обеспечением оплаты. В договоре следует закрепить график платежей, привязанный к определённым стадиям. Даты согласования органами и ход работ подрядчика находятся вне контроля консультанта и плохо подходят как основания для платежа. Если вознаграждение исчисляется в процентах, определите базу. Требования о вознаграждении обычно зависят от того, применяется ли процент к первоначальной цене договора, изменённой цене договора или окончательному расчёту.

Право на приостановление — основное средство защиты консультанта при неплатеже, и его необходимо прямо предусмотреть. Гражданский кодекс не даёт автоматического права прекратить работы. Белая книга позволяет консультанту приостановить работы через семь дней после уведомления о неплатеже, а затем расторгнуть договор после длительного приостановления. В договоре по праву ОАЭ следует закрепить аналогичный механизм с чёткими сроками уведомления. Заказчикам стоит дополнить его оговоркой о добросовестном споре, чтобы оспариваемый счёт не останавливал проект. Если спор о вознаграждении уже оформился, анализ смещается к взысканию. Наша статья об исках о профессиональной небрежности к поставщикам услуг в ОАЭ рассматривает встречные иски, с которыми чаще всего сталкиваются консультанты, когда взыскивают вознаграждение.

Ограничения ответственности и статья 390

Общее ограничение ответственности консультанта, обычно равное вознаграждению или его кратному, является стандартом в международных договорах. Его стоит включать и в договоры по праву ОАЭ. Однако оно не действует автоматически. Статья 390(2) Гражданского кодекса позволяет суду по заявлению любой из сторон изменить согласованную компенсацию так, чтобы она равнялась фактическому убытку. Стороны не могут исключить это полномочие. Поэтому ограничение действует как сильная исходная позиция, а не как гарантия. То же усмотрение действует против неустойки за просрочку в обратном направлении, как поясняется в нашем руководстве по взысканию неустойки в ОАЭ.

Составление всё же способно существенно улучшить положение консультанта. Исключения отдельных категорий убытков, таких как упущенная выгода, потеря дохода и косвенные убытки, как правило, оцениваются благосклоннее, чем простые денежные ограничения. Следует прямо указать изъятия для мошенничества и грубого нарушения. Ответственность за них не может быть исключена в любом случае, и их отсутствие открывает возможность оспорить всё положение. Ограничение следует согласовать со страхованием профессиональной ответственности, которого требует договор. В положении о страховании следует также устранить несоответствие между годовыми полисами профессиональной ответственности на основе заявленных требований и десятилетней ответственностью, длящейся десять лет после сдачи. Заказчик, желающий, чтобы в 2035 году страхование стояло за сдачей 2026 года, должен потребовать покрытие на весь период. Ему также следует выяснить, что происходит с продлённым покрытием, если компания прекращает деятельность.

Новация на проектах проектирования и строительства

При закупке по модели проектирования и строительства заказчик часто назначает проектного консультанта на ранние стадии. Затем он передаёт договор путём новации подрядчику, который принимает на себя проектный риск вплоть до завершения. Соглашение о новации заслуживает того же внимания, что и сам договор. В нём следует указать, наследует ли подрядчик ответственность консультанта, возникшую до новации. В нём следует указать, сохраняет ли заказчик прямое требование к консультанту после новации. В нём следует также зафиксировать, как стандарт заботливости соотносится с собственными обязанностями подрядчика. Разрыв хорошо известен. Подрядчик обычно обязан перед заказчиком обеспечить пригодность для цели по завершённым работам, тогда как консультант после новации обязан перед подрядчиком лишь разумным мастерством и заботливостью. Подрядчик, подписывающий новацию без учёта этого разрыва в цене, гарантирует результат, который его проектировщик не обещал. Заказчикам, желающим сохранить прямой путь к консультанту, следует взять сопутствующую гарантию, а не полагаться на новацию.

Расторжение и замена консультанта

Право ОАЭ не позволяет стороне объявить договор на материковой части расторгнутым за нарушение. При отсутствии прямого договорного права на расторжение расторжение требует взаимного согласия или судебного решения. Поэтому договор должен содержать самостоятельно действующее положение о расторжении с определёнными случаями нарушения, сроками уведомления и правами на устранение. Заказчикам стоит добавить расторжение по собственному усмотрению с фиксированной формулой компенсации. Замена консультанта в середине проекта иногда является решением по управлению проектом, а не реакцией на нарушение.

Наиболее важное на практике положение — механизм передачи. При расторжении заказчику нужны файлы проекта в исходном формате, записи об обращениях в органы и лицензия, сохраняющаяся после расторжения. Без них проект останавливается, пока сменяющий консультант заново создаёт уже существующую работу. Консультанту нужна оплата за услуги, оказанные до даты расторжения, как условие передачи. Оба интереса следует зафиксировать вместе с обязанностью сотрудничать с приходящим консультантом. Записи уходящей компании напрямую питают процесс завершения, описанный в нашем руководстве по акту приёмки в строительных проектах ОАЭ.

Применимое право и споры

Большинство договоров с консультантами в ОАЭ разумно выбирают право ОАЭ. Десятилетняя ответственность и усмотрение по статье 390 распространятся на проект на материковой части, что бы ни говорило положение о применимом праве. Реальный выбор — это форум. Судебное разбирательство в местных судах ведётся на арабском языке и подходит для меньших споров о вознаграждении. Арбитраж по правилам Дубайского международного арбитражного центра (DIAC) или Международной торговой палаты (ICC) подходит для договоров на крупных проектах и ведёт разбирательство на английском языке. Он также позволяет сторонам согласовать положение о спорах в договоре с положением основного договора. Такое согласование важно, когда спор о дефектах вовлекает подрядчика и консультанта вместе. Предусмотренная Белой книгой стадия предварительного урегулирования (adjudication) в странах Залива обычно исключается в пользу прямой передачи в арбитраж. Какой бы форум ни был выбран, в положении следует прямо урегулировать обеспечительные меры. Заявления о запрете предъявления гарантий к оплате или о сохранении документов не могут ждать формирования состава арбитража.

Консультантам следует также следить за положением об исковой давности. Договорные требования в ОАЭ имеют длительные сроки исковой давности. Дело консультанта часто является единственной современной событиям записью о том, что было спроектировано, проверено и утверждено. Обязанности по хранению документов в договоре должны соответствовать сроку ответственности. Обязанности по ведению документации, введённые для отрасли новым строительным законом Дубая подкрепляют тот же вывод.

Как застройщикам и консультационным бюро подходить к договорам с консультантами в ОАЭ в 2026 году?

Договор инженерного или проектного консультирования в ОАЭ определяется небольшим числом положений. Это стандарт заботливости, объём надзора, фиксирующий десятилетнюю ответственность, и норма по умолчанию об интеллектуальной собственности по статье 28 Закона об авторском праве. Четвёртое — структура ответственности, составленная с учётом статьи 390. Шаблоны, созданные для рынков общего права, по умолчанию ошибаются в каждом из этих пунктов. Цена ошибки проявляется годы спустя, когда возникает дефект или требование о вознаграждении встречает встречный иск о небрежности.

Ближайшая работа конкретна. Договоры, подписанные с июня 2026 года, подпадают под Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года и должны ссылаться на положения с изменённой нумерацией. Компании Дубая должны иметь регистрацию и классификацию по Закону № 14 от 2025 года, соответствующие услугам, которые они продают. Заказчикам следует проверить этот статус, прежде чем полагаться на чертежи консультанта для обращений в органы. Обеим сторонам следует перепроверить формулировку стандарта заботливости в своих текущих шаблонах до подписания следующего договора. Это положение распределяет больше риска, чем все остальные положения вместе взятые.

Обычно требуется юридическая консультация, чтобы адаптировать эти правила к конкретной структуре проекта, модели вознаграждения и способу закупки. Наши юристы по строительному праву в Дубае составляют и проверяют договоры с консультантами, соглашения о новации и сопутствующие гарантии для застройщиков, подрядчиков и инженерных компаний по всей территории ОАЭ.