Три нормативных акта изменили строительное право ОАЭ в течение одного года. Закон Дубая № 7 от 2025 года вступил в силу 8 января 2026 года и распространил на каждого подрядчика в эмирате, включая свободные зоны, единый режим регистрации. Закон Дубая № 14 от 2025 года сделал то же в отношении инженерно-консультационных бюро с апреля 2026 года. Затем Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года заменил Гражданский кодекс 1985 года 1 июня 2026 года. Каждый акт имеет собственную дату вступления в силу, переходный период и крайний срок соблюдения требований, и эти сроки не совпадают.
Настоящий справочник перечисляет нормативные акты, регулирующие строительные проекты в ОАЭ, их текущий статус и значимые даты. Его ведут юристы по строительному праву в Дубае в Kayrouz & Associates, и он пересматривается ежеквартально. Настоящая редакция отражает положение по состоянию на июль 2026 года. Записи о статусе фиксируют, что действует, что отменено, но продолжает регулировать более ранние договоры, и что находится на стадии принятия.
Федеральное законодательство
Федеральные акты применяются во всех семи эмиратах. Суды материковой части применяют их напрямую. Дубайский международный финансовый центр (DIFC) и Глобальный рынок Абу-Даби (ADGM) применяют собственное договорное право, однако федеральные нормы публичного порядка, включая десятилетнюю ответственность, по-прежнему распространяются на здания, возведённые на территории страны.
| Акт | Предмет | Статус на июль 2026 года | Ключевые даты |
| Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года (Закон о гражданских сделках) | Договорное право, положения о договоре подряда (статьи с 812 по 839), десятилетняя ответственность (статьи с 821 по 824) | Действует | Издан 1 октября 2025 года. Вступил в силу 1 июня 2026 года. Регулирует договоры, заключённые с этой даты. |
| Федеральный закон № 5 от 1985 года (Закон о гражданских сделках) | Прежнее договорное право, положения о договоре подряда (статьи с 872 по 896), десятилетняя ответственность (статьи с 880 по 883) | Отменён, продолжает регулировать более ранние договоры | Отменён 1 июня 2026 года. Продолжает регулировать договоры, заключённые до этой даты. |
| Федеральный закон № 6 от 2018 года (Закон об арбитраже) | Арбитраж на территории страны, приведение арбитражных решений в исполнение и их отмена | Действует с изменениями | Действует с июня 2018 года. Изменён Федеральным декрет-законом № 15 от 2023 года, в том числе в части правил независимости арбитра. |
| Федеральный декрет-закон № 50 от 2022 года (Закон о коммерческих сделках) | Коммерческие обязательства, пятилетний срок коммерческой исковой давности, применимый к регрессным требованиям | Действует | Действует с января 2023 года. |
| Федеральный декрет-закон № 42 от 2022 года (Закон о гражданском судопроизводстве) | Судебная процедура, исполнение, наложение ареста, приведение в исполнение судебных и признанных арбитражных решений | Действует с изменениями | Действует с января 2023 года. |
| Федеральный декрет-закон № 33 от 2021 года (Закон о регулировании трудовых отношений) | Рабочая сила на площадке, трудовые договоры, окончание службы, производственные травмы | Действует с изменениями | Действует с февраля 2022 года. |
| Федеральный декрет-закон № 38 от 2021 года (Закон об авторском праве) | Право собственности на чертежи и проектную документацию, правило по умолчанию для заказных произведений в статье 28 | Действует | Действует с января 2022 года. |
Примечание: Официальные тексты всех федеральных актов публикуются на портале законодательства ОАЭ. Английские версии являются переводами, и преимущественную силу имеет арабский текст.
Оба Гражданских кодекса действуют параллельно на протяжении лет. Спор в 2029 году по договору, подписанному в 2024 году, разрешается по кодексу 1985 года. Тот же спор по договору 2027 года разрешается по кодексу 2025 года. В состязательных бумагах и заключениях экспертов необходимо указывать применимый кодекс и ссылаться на соответствующие номера статей. Существенные различия между двумя режимами рассмотрены в нашем руководстве по десятилетней ответственности подрядчиков и инженеров в 2026 году.
Законодательство Дубая
Дубай регулирует, кто вправе строить и кто вправе проектировать, посредством актов уровня эмирата. Они применяются на материковой части Дубая, в специальных зонах развития и в свободных зонах, включая DIFC, если не применяется исключение.
| Акт | Предмет | Статус на июль 2026 года | Ключевые даты |
| Закон Дубая № 7 от 2025 года (Регулирование подрядной деятельности) | Регистрация подрядчиков, классификация, сертификаты квалификации технического персонала, единый реестр при Муниципалитете Дубая | Действует, переходный период продолжается | Опубликован 8 июля 2025 года. Вступил в силу 8 января 2026 года. Действующие подрядчики обязаны привести статус в соответствие к 8 января 2027 года. Работы в аэропортах исключены. |
| Закон Дубая № 14 от 2025 года (Регулирование инженерно-консультационной деятельности) | Лицензирование, регистрация и классификация инженерно-консультационных бюро и инженеров | Действует, переходный период продолжается | Принят 7 октября 2025 года. Вступил в силу с апреля 2026 года. У действующих бюро есть один год с этой даты, чтобы привести статус в соответствие. |
| Местное распоряжение № 89 от 1994 года (Инженерно-консультационная деятельность) | Прежний режим лицензирования инженерных бюро в Дубае | Отменён | Заменён Законом № 14 от 2025 года. Исполнительные решения сохраняют силу в части, не противоречащей новому закону. |
| Указ Дубая № 34 от 2021 года (Дубайский международный арбитражный центр) | Объединение арбитражных учреждений Дубая в Дубайский международный арбитражный центр (DIAC) | Действует | Действует с сентября 2021 года. Регламент DIAC 2022 года применяется к арбитражным разбирательствам, начатым в соответствии с ним. |
| Закон Дубая № 8 от 2007 года (Счета эскроу) | Требования к счетам эскроу для строительства недвижимости на этапе строительства в Дубае | Действует | Действует с 2007 года. Администрируется Земельным департаментом Дубая. |
| Закон Дубая № 13 от 2008 года (Предварительный реестр недвижимости) | Регистрация продажи на этапе строительства и обязанности застройщика | Действует с изменениями | Действует с 2008 года. |
Примечание: Строительный кодекс Дубая и система «зелёного» строительства Al Sa'fat применяются как технические регламенты наряду с этими законами. Абу-Даби и другие эмираты применяют собственные режимы лицензирования, которые настоящий справочник пока не охватывает.
Режимы регистрации действуют по всей цепочке договоров. Заказчик, привлекающий незарегистрированного подрядчика, нарушает Закон № 7 от 2025 года, и каждый договор субподряда теперь требует предварительного согласования и зарегистрированных сторон. Механизм, санкции и крайний срок в январе 2027 года рассмотрены в нашем руководстве по новому строительному закону Дубая.
Свяжитесь с нами
Какой из этих крайних сроков относится к вашим проектам?
Мы консультируем подрядчиков, застройщиков и консультационные бюро по вопросам регистрации, классификации и обновления договоров в рамках реформ 2026 года. Свяжитесь с нами, пока срок не истёк.
График соблюдения требований на 2026 и 2027 годы
| Дата | Событие | Кого затрагивает |
| 8 января 2026 года | Вступление в силу Закона Дубая № 7 от 2025 года | Все подрядчики в Дубае, включая свободные зоны и DIFC |
| Апрель 2026 года | Вступление в силу Закона Дубая № 14 от 2025 года | Инженерно-консультационные бюро в Дубае, включая свободные зоны |
| 1 июня 2026 года | Замена Гражданского кодекса 1985 года Федеральным декрет-законом № 25 от 2025 года | Все стороны договоров, заключённых с этой даты, на территории всей страны |
| 8 января 2027 года | Крайний срок для действующих подрядчиков Дубая привести статус в соответствие по Закону № 7 от 2025 года | Подрядчики, работавшие в Дубае до 8 января 2026 года |
| Апрель 2027 года | Крайний срок для действующих инженерно-консультационных бюро привести статус в соответствие по Закону № 14 от 2025 года | Консультационные бюро, работавшие в Дубае до вступления закона в силу |
Примечание: Оба периода приведения статуса в соответствие в Дубае могут быть продлены решением соответствующего комитета. Продление является дискреционным, и на него не следует рассчитывать.
Что этот справочник отслеживает к следующему обновлению
Исполнительные регламенты содержат большую часть операционных деталей, и некоторые из них ещё находятся на стадии принятия. Ожидается, что Муниципалитет Дубая издаст дополнительные решения по Закону № 7 от 2025 года о критериях классификации, согласовании субподряда и кодексе профессиональной этики. Аналогичные исполнительные решения по Закону № 14 от 2025 года определят механизм классификации консультационных бюро. Обновлённая система рейтинга подрядчиков и инженерно-консультационных бюро Дубая, объявленная вместе с этими законами, также должна оформиться в течение 2026 года.
Что касается федерального уровня, начнут появляться первые решения судов материковой части по Гражданскому кодексу 2025 года. Они покажут, как новые положения о существенном изменении обстоятельств, уведомлении и регрессе действуют на практике. Особого внимания заслуживает подход судов к согласованной компенсации по новой статье 340 с учётом её влияния на неустойку за просрочку. Более широкий законодательный контекст всех этих актов изложен в нашем юридическом руководстве по строительному праву ОАЭ.
Как строительным компаниям использовать справочник законодательства ОАЭ в 2026 году?
Реформы 2026 года заменили устойчивую законодательную базу подвижной. Подрядчику, участвующему в тендере в Дубае, теперь необходимо подтвердить три вещи до подписания: собственный статус регистрации по Закону № 7 от 2025 года, статус своего консультанта по Закону № 14 от 2025 года и то, какой Гражданский кодекс будет регулировать договор. Каждая проверка занимает минуты, а каждый пропуск влечёт издержки, измеряемые штрафами, приостановкой работ или невозможностью защитить свою позицию в последующем споре.
Наиболее рискованный пробел — крайний срок приведения статуса в соответствие в январе 2027 года. Подрядчик, пропустивший его, не просто опаздывает. Он становится лицом, привлекать которое заказчикам запрещено, что превращает нарушение требований в коммерческое исключение. Консультационные бюро сталкиваются с тем же обрывом несколькими месяцами позже.
Юридическая консультация обычно необходима, чтобы соотнести эти требования с конкретной корпоративной структурой и портфелем проектов. Наши юристы по строительному праву в Дубае консультируют по вопросам регистрации, классификации, обновления договоров и споров в рамках как прежнего, так и нового режимов.
