Введение

Недвижимость считается одним из самых быстрорастущих секторов в ОАЭ. В первом квартале 2025 года объём деятельности в сфере недвижимости вырос на 6,6%, обеспечив 7,4% ненефтяного ВВП. 

За последние десятилетия ОАЭ приняли ряд инициатив по развитию строительного и девелоперского секторов — от Закона Дубая № 7 от 2006 года до нового закона о недвижимости, Закона Дубая № 7 от 2025 года, регулирующего подрядную деятельность в эмирате Дубай. 

Большинство этих законов усилили защиту прав и подотчётность, однако при этом возложили обязательства на всех участников рынка, включая покупателей, продавцов, арендодателей и арендаторов. Понимание законодательства ОАЭ о недвижимости, включая нормы имущественного права, необходимо каждому, кто планирует проживать в ОАЭ, чтобы избежать юридических споров. 

Каковы основные законы о недвижимости, регулирующие Дубай и ОАЭ?

В ОАЭ действует множество различных законов о недвижимости, включая нормы, специфичные для конкретного эмирата, например Абу-Даби или Дубая. 

Ниже приведён обзор законодательства ОАЭ о недвижимости применительно к Дубаю и Абу-Даби:

Федеральное законодательство о недвижимости 

На федеральном уровне система регулирования недвижимости в ОАЭ основана на гражданском и финансовом законодательстве, которое регулирует права собственности, наследование, налогообложение и соблюдение требований.

Гражданский кодекс ОАЭ (Федеральный закон № (5) от 1985 года) 

  1. Определяет понятие «недвижимое имущество» 
  2. Регулирует общие договорные отношения и порядок реализации ответственности.

Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года о гражданском личном статусе

  1. Позволяет иностранцам-немусульманам, проживающим в ОАЭ, требовать применения законодательства своей страны происхождения по вопросам наследования и правопреемства в отношении недвижимого имущества

Важное примечание: если немусульманин не подаёт прямого заявления о применении законодательства своей страны происхождения, недвижимость и имущество переходят по наследству в соответствии с нормами шариата о наследовании. 

Правила противодействия отмыванию денег (AML)

  1. Распространяют требования законодательства о противодействии отмыванию денег на сделки с недвижимостью и имуществом
  2. Устанавливают дополнительные требования к должной осмотрительности для сторон сделки с недвижимостью в ОАЭ

Закон ОАЭ об НДС (Федеральный декрет-закон № 8 от 2017 года)

  1. Ввёл уплату НДС при сделках с недвижимостью, включая обязательную регистрацию в качестве плательщика НДС. 
  2. Устанавливает разные ставки НДС для жилой и коммерческой недвижимости, незастроенных земельных участков и местной аренды

‍Важно: девелоперы и инвесторы должны обеспечить надлежащую регистрацию по НДС до совершения любой сделки с недвижимостью. 

Важное примечание: помимо НДС, в состав платежей могут также входить сбор за передачу права собственности Земельного департамента Дубая, сборы за оформление документов и различные сервисные сборы. \t

Законодательство о недвижимости в Дубае 

В Дубае деятельность в сфере недвижимости регулируется всесторонней системой законов уровня эмирата, регулирующих право собственности, аренду, регистрацию, девелопмент и строительство.

Закон Дубая № (7) от 2006 года о регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай

  1. Регулирует право владения, регистрации и передачи недвижимого имущества в Дубае
  2. Учреждает реестр недвижимости и определяет порядок регистрации права собственности
  3. Предусматривает выдачу свидетельств о наследовании в отношении права собственности на недвижимость

Закон Дубая № (26) от 2007 года (с изменениями, внесёнными Законом № 33 от 2008 года)

  1. Регулирует отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае
  2. Определяет права и обязанности обеих сторон
  3. Регулирует условия аренды, её продление, изменение арендной платы и порядок расторжения

Закон Дубая № (8) от 2007 года об эскроу-счетах для проектов недвижимости

  1. Обязывает каждого девелопера открывать отдельный эскроу-счёт для каждого проекта
  2. Обеспечивает зачисление средств покупателей на такой счёт и их использование исключительно для соответствующего проекта
  3. Повышает прозрачность и защищает инвесторов в проектах на этапе строительства

Закон Дубая № (13) от 2008 года о регулировании временного реестра недвижимости в эмирате Дубай

  1. Устанавливает обязательную регистрацию всех продаж недвижимости на этапе строительства в Земельном департаменте Дубая
  2. Обеспечивает раскрытие девелоперами информации о проекте и ведение точных записей о продажах
  3. Защищает покупателей и способствует подотчётности на рынке недвижимости на этапе строительства

Закон Дубая № (4) от 2019 года об Агентстве регулирования недвижимости (RERA)

  1. Расширяет полномочия RERA по регулированию девелоперов, брокеров и проектов недвижимости
  2. Вводит более сильные механизмы соблюдения требований, корпоративного управления и разрешения споров в сфере недвижимости
  3. Повышает прозрачность рынка и защиту инвесторов

Закон Дубая № (6) от 2019 года о праве собственности на совместно управляемое недвижимое имущество в эмирате Дубай

  1. Признаёт множество типов проектов, которые могут делиться на индивидуально принадлежащие объекты
  2. Расширяет роль собственников недвижимости в управлении и эксплуатации своих объектов

Закон Дубая № (7) от 2025 года о регулировании подрядной деятельности в эмирате Дубай

  1. Устанавливает единую правовую базу для всей подрядной и строительной деятельности
  2. Требует регистрации и классификации подрядчиков по единой системе
  3. Согласует регулирование строительства с законодательством о развитии недвижимости
  4. Направлен на повышение качества, безопасности и подотчётности в строительном секторе

Законодательство о недвижимости в Абу-Даби

Законодательство Абу-Даби о недвижимости регулирует регистрацию собственности, права владения и регулирование девелопмента. Оно определяет пределы иностранного владения, обязывает к лицензированию девелоперов и контролю эскроу-счетов, а также регулирует деятельность в рамках государственно-частного партнёрства и подрядную деятельность для обеспечения прозрачности и соблюдения требований по всем проектам.

Закон № (3) от 2005 года о регулировании регистрации собственности в эмирате Абу-Даби

  1. Регулирует передачу собственности в Абу-Даби (за исключением свободной зоны Abu Dhabi Global Market (ADGM))
  2. Создаёт реестр собственности для учёта всех прав на имущество в Абу-Даби
  3. Учреждает Отдел регистрации недвижимости (RERD) при Муниципалитете Абу-Даби

Закон № (19) от 2005 года о реорганизации недвижимого имущества в Абу-Даби (с изменениями, внесёнными Законом № (2) от 2007 года)

  1. Формализует закон о праве собственности на недвижимость в Абу-Даби для иностранцев и лиц, не являющихся гражданами ОАЭ
  2. Определяет инвестиционные зоны, где лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут владеть землёй и недвижимостью
  3. Предусматривает варианты долгосрочной аренды для иностранного владения за пределами определённых инвестиционных зон и зон свободного владения

Закон № (3) от 2015 года о регулировании сектора недвижимости в Абу-Даби

  1. Обязывает регистрировать и лицензировать риелторов, девелоперов и оценщиков
  2. Устанавливает систему регулирования продаж недвижимости на этапе строительства и защиты эскроу-счетов
  3. Повышает требования к соблюдению норм и лицензированию для девелоперов в целях обеспечения прозрачности

Обратите внимание: продажи, связанные со строительством, или покупки на этапе строительства могут нести значительные юридические и финансовые риски. Изучите договоры с девелопером, графики платежей и условия эскроу-счёта, чтобы защитить свои интересы до завершения сделки. 

Закон № (2) от 2019 года о проектах государственно-частного партнёрства (ГЧП) в эмирате Абу-Даби

  1. Устанавливает всестороннюю правовую базу для государственно-частного партнёрства
  2. Регулирует финансирование, строительство и эксплуатацию объектов инфраструктуры и девелоперских проектов
  3. Определяет стандарты эффективности, механизмы распределения рисков и способы правовой защиты при задержках или неисполнении обязательств

Правила классификации подрядчиков Департамента муниципалитетов и транспорта (DMT) (2021 год)

  1. Регулируют лицензирование, ранжирование и классификацию подрядчиков и консультантов в Абу-Даби
  2. Обязывают подрядчиков к регистрации и классификации до начала реализации проектов
  3. Основывают классификацию на финансовых возможностях, технической экспертизе и опыте реализации проектов

Получите юридическую консультацию: планируете купить, продать, застроить или сдать в аренду недвижимость в Дубае или Абу-Даби? Команда по недвижимому праву компании Kayrouz & Associates обладает экспертизой в области законодательства ОАЭ о недвижимости и предлагает специализированные решения для сделок с недвижимостью в Дубае, ОАЭ и на Ближнем Востоке в целом. 

Какова система разрешения споров о недвижимости в ОАЭ?

В ОАЭ действует множество каналов и механизмов разрешения споров о недвижимости. Ниже перечислены наиболее часто используемые в ОАЭ системы разрешения споров, связанных с недвижимостью.

Дубай

В Дубае действуют специализированные, многоуровневые органы по разрешению споров о недвижимости, обеспечивающие эффективность и справедливость на каждом этапе рассмотрения дела. 

  1. Центр урегулирования споров о недвижимости (RDSC) (учреждён Указом Дубая № 26 от 2013 года)
  2. Гражданские суды Дубая 
  3. Суды Дубайского международного финансового центра (DIFC)
  4. Дубайский международный арбитражный центр (DIAC)

Абу-Даби

Помимо гражданских судов, большую часть системы разрешения споров о недвижимости в Абу-Даби курируют следующие органы:

  1. Департамент муниципалитетов и транспорта Абу-Даби (DMT)
  2. Комитет по разрешению споров Абу-Даби 
  3. Суды Abu Dhabi Global Market (ADGM)

При возникновении сложного спора о недвижимости юристы по разрешению споров о недвижимости и специалисты по разрешению коммерческих имущественных споров в Kayrouz & Associates предлагают стратегическое сопровождение и представительство на всех этапах урегулирования имущественного спора.

Каковы новые тенденции в регулировании недвижимости ОАЭ?

Как показывает Стратегия развития сектора недвижимости Дубая до 2033 года, ОАЭ планируют существенно нарастить объём сделок и закрепить за своим сектором недвижимости роль ведущего канала иностранных инвестиций. 

Ниже приведены новые тенденции, которые могут повлиять на регулирование недвижимости в ОАЭ или пересекаться с ним.

Токенизация недвижимости

ОАЭ активно внедряют блокчейн и токенизацию недвижимости для дробления прав собственности на объекты. Это позволяет инвесторам покупать и продавать цифровые токены, представляющие доли в физическом объекте недвижимости. 

Нормы зелёного и устойчивого строительства

Новые законы о недвижимости, такие как Правила зелёного строительства Дубая и система рейтинга Estidama Pearl в Абу-Даби, обязывают девелоперов соответствовать стандартам и нормам зелёного и устойчивого развития для максимальной эффективности в следующих областях:

  • проектирование
  • строительство
  • энергопотребление

Модернизация разрешения споров

От цифровой подачи документов до внедрения альтернативных методов разрешения споров — ОАЭ меняют подход к рассмотрению споров о недвижимости. 

Суды DIFC и ADGM планируют внедрить онлайн-подачу документов, удалённые слушания и цифровое представление доказательств. Это приведёт к более быстрому и прозрачному разрешению споров о недвижимости и дополнит существующие механизмы обсуждения, примирения, медиации и арбитража, предшествующие обращению в суд. 

Как Kayrouz & Associates может помочь в вопросах законодательства ОАЭ о недвижимости?

Знаете ли вы, что согласно «правилу трёх брокеров», продавец недвижимости в Дубае может одновременно разместить объект в листинге не более чем у трёх брокеров? 

В ОАЭ для каждой стороны сделки с недвижимостью установлены отдельные правила: согласно законодательству и нормам о недвижимости в Дубае, Постановлению № (85) от 2006 года о регулировании реестра риелторов, действуют также отдельные нормы для риелторов.

Как одна из ведущих юридических фирм ОАЭ и Ближнего Востока, команда по недвижимому праву компании Kayrouz & Associates объединяет ряд юристов с обширным опытом, включая нашего основателя, г-на Пьера Кейруза. 

С 2006 года мы успешно завершили более 570 дел, добившись наилучших возможных результатов для наших клиентов. 

Ниже перечислены направления, в которых мы помогаем продавцам и покупателям недвижимости, строительным компаниям, управляющим недвижимостью, брокерским компаниям и финансовым организациям в Дубае и Абу-Даби:

  1. продажи, связанные со строительством, и покупки на этапе строительства;
  2. землепользование, зонирование и планирование;
  3. право собственности на недвижимость и споры о правовом титуле;
  4. REIT и структуры инвестирования в недвижимость;
  5. финансирование недвижимости и ипотека;
  6. судебное разбирательство и арбитраж по спорам о недвижимости;
  7. право совместной собственности и управление сообществами собственников;
  8. договоры аренды.

Запишитесь на бесплатную консультацию или посетите наши офисы в Дубае и Абу-Даби, чтобы получить комплексные, индивидуально подобранные юридические решения от опытных юристов, обладающих практическим опытом работы на рынке. 

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае или Абу-Даби с полным правом собственности?

Да, иностранец может приобрести недвижимость в Дубае и Абу-Даби с полным правом собственности в определённых зонах свободного владения, свободных зонах и других инвестиционных зонах. В качестве альтернативы иностранцы могут арендовать недвижимость на материковой территории на срок 50 или 90 лет с ограниченными правами собственности. 

Какие документы требуются для сделок с недвижимостью в ОАЭ?

В соответствии с законодательством и нормами о недвижимости, а также законами о недвижимости Абу-Даби и Дубая, в сделке, как правило, участвуют следующие документы:

  • Emirates ID и копия паспорта
  • подтверждение наличия средств 
  • банковский счёт в ОАЭ (если применимо)
  • документы компании или партнёрства (если применимо)
  • подтверждение адреса 
  • свидетельство о праве собственности (Title Deed) или сертификат Oqood (для объектов на этапе строительства) 
  • письмо об отсутствии возражений (NOC) от девелопера 
  • справка об отсутствии задолженности (Clearance Certificate) 
  • договор купли-продажи или аренды

Какая недвижимость подлежит регистрации в ОАЭ?

В ОАЭ обязательной регистрации подлежат различные виды прав на недвижимость. Все сделки купли-продажи регистрируются в обязательном порядке, при этом действуют и отдельные требования к регистрации арендных прав. 

Ниже приведён обзор законодательства о недвижимости и имущественного права:

  1. Абу-Даби: в Абу-Даби даже договор аренды сроком менее 4 лет подлежит регистрации в системе Tawtheeq. 
  2. Дубай: как правило, договор аренды сроком менее 10 лет регистрируется в RERA, а договор аренды сроком более 10 лет (но менее 99 лет) — в Реестре недвижимости Земельного департамента Дубая.

‍

связаться с юристом

У вас похожий кейс?

Мы успешно завершили более 4,500 дел. Работаем в ОАЭ и Ливане, говорим на девяти языках и подбираем решения, исходя из вашей ситуации.

Свяжитесь с нами — обсудим, как можем помочь.

связаться