Какие ESG-оговорки и положения об устойчивом развитии должны быть в строительном контракте в ОАЭ?

Строительный контракт в ОАЭ, подписанный в 2024 или 2025 году, почти наверняка был оценён до того, как муниципалитет Дубая начал удерживать сертификат о завершении строительства (Building Completion Certificate) из-за отсутствия паспорта устойчивых материалов (Sustainable Materials Passport), и до того, как обновление Al Sa'fat 2026 года ужесточило тепловые показатели, на которых выдаётся разрешение. Контракты, составленные в этот период, несут вопрос, на который они так и не ответили. Когда завершённый проект не достигает рейтинга Al Sa'fat Silver или Estidama Pearl, кто за это платит — застройщик или подрядчик?

Ответ зависит от контракта, а большинство контрактов в ОАЭ составлены так, будто правила зелёного строительства находятся вне их. Недостигнутый рейтинг может остановить завершение строительства, заблокировать удержанные суммы (retention) и подвергнуть ответственную сторону штрафам по федеральному климатическому закону. Там, где контракт не указывает, кто несёт этот риск, трибунал решает это спустя годы, и стороной, которая платит, часто оказывается та, которую забыли назвать при составлении. Для строительных юристов в Дубае это повторяющийся пробел в строительных документах ОАЭ на пути к 2026 году.

Почему обязательства по зелёному строительству теперь решают, кому заплатят

Три слоя обязательств теперь влияют на каждую стройку в ОАЭ, и каждый из них может достать до контракта.

Первый — регулирование зелёного строительства на уровне эмирата. В Дубае система зелёного строительства Al Sa'fat, управляемая муниципалитетом Дубая, обязательна для новых зданий, с минимальным рейтингом Silver, требуемым на этапе разрешения. Обновление 2026 года добавляет паспорт устойчивых материалов, применяемый с первого квартала 2026 года, который фиксирует конструкционные материалы, объёмы, поставщиков и данные о связанном углероде в муниципальном цифровом реестре. Муниципалитет Дубая не выдаст сертификат о завершении строительства, пока этот паспорт не подан. В Абу-Даби система рейтинга Estidama Pearl требует минимум 1 Pearl для новых объектов и 2 Pearls для зданий, финансируемых государством, с оценкой через процесс получения разрешения. Рас-эль-Хайма применяет собственные нормы Barjeel.

Второй слой — федеральный. Федеральный декрет-закон № 11 от 2024 года о снижении последствий изменения климата вступил в силу 30 мая 2025 года, с требованием полного соблюдения к 30 мая 2026 года. Он обязывает каждое государственное и частное лицо, генерирующее выбросы парниковых газов, включая компании свободных зон, измерять, отчитываться и сокращать эти выбросы. Строительство и недвижимость относятся к наиболее подверженным секторам. Статья 15 устанавливает штрафы от 50 000 AED до 2 миллионов AED, удваиваемые при повторных нарушениях в течение двух лет. Подробности правоприменения мы излагаем в статье об ESG-обязательствах частных компаний по климатическому закону ОАЭ.

Третий слой — контракт. Контракт FIDIC втягивает первые два слоя через положение о соблюдении законов, которое обязывает подрядчика соблюдать применимое законодательство. Эта оговорка делает подрядчика ответственным за следование правилам зелёного строительства. Сама по себе она не заставляет подрядчика гарантировать конкретный результат по Al Sa'fat или Estidama, не распределяет стоимость недостигнутого рейтинга и не указывает, кто составляет паспорт материалов. Эти вопросы требуют прямых формулировок. Там, где контракт оставляет их открытыми, суды и трибуналы ОАЭ возвращаются к общим принципам Гражданского кодекса, и результат оказывается медленным, дорогим и труднопредсказуемым.

Оговорки, которые должен содержать строительный контракт в ОАЭ

Строительный контракт, который серьёзно относится к ESG, называет стандарт, называет сторону, ответственную за него, и называет последствие его недостижения. В таблице ниже показано, что обычно происходит, когда каждая оговорка присутствует, в сравнении с тем, когда контракт её опускает.

Наиболее спорная из них — первая. Если контракт делает зелёный рейтинг условием сертификата приёмки, подрядчик не получает передачу объекта, освобождение удержанных сумм или прекращение неустойки за просрочку, пока рейтинг не достигнут. Это тяжёлое обязательство, и подрядчику, оценивающему фиксированную единую сумму, следует противиться его принятию без соответствующего мандата на проектирование. Застройщик, напротив, имеет все основания этого хотеть, потому что рейтинг защищает его собственное разрешение и программу продаж. Переговоры лежат именно в этом напряжении, поэтому продуманная оговорка лучше правила по умолчанию.

Где стандартный FIDIC оставляет пробел

FIDIC остаётся основой для большинства крупных проектов в ОАЭ, а редакции 2017 года расширили обязательства подрядчика в части здоровья, безопасности и устойчивого развития. FIDIC также опубликовал Хартию об изменении климата в 2021 году, обозначив направление движения. Ничто из этого само по себе не превращает стандартную форму FIDIC в контракт по зелёному строительству. Форма даёт обязанность соблюдать законы и механизм изменения законодательства. Она не называет целевой рейтинг, не распределяет отчётность по связанному углероду и не устанавливает последствие неудачной сертификации. Это относится к Требованиям заказчика (Employer's Requirements), Спецификации и Особым условиям, составленным под конкретный проект.

Кто несёт обязательство по рейтингу, зависит от того, кто держит проектирование. По «Красной книге», где проектирует заказчик, подрядчик строит по спецификации, которую он не писал, поэтому оговорка, обязывающая подрядчика гарантировать энергорейтинг, перекладывает проектный риск на сторону, которая не может его контролировать. По «Жёлтой книге» или «Серебряной книге», где проектирует подрядчик, гарантия рейтинга вписывается более естественно, потому что подрядчик контролирует решения, которые формируют рейтинг. Застройщик, который копирует зелёную гарантию из прецедента design-build в контракт build-only, создаёт оговорку, против которой подрядчик будет бороться, и трибунал может отказать в её принудительном исполнении. Эти формы мы сравниваем в статье о FIDIC против индивидуальных контрактов в ОАЭ.

Вопрос изменения законодательства важен в 2026 году, потому что правила изменились в середине цикла. Контракт, подписанный до вступления в силу требования о паспорте устойчивых материалов, не учёл его в цене. Оговорка FIDIC об изменении законодательства может дать подрядчику освобождение по срокам и стоимости в отношении правил, введённых после базовой даты, но только если контракт сохраняет этот механизм и подрядчик подаёт уведомление в пределах договорного срока. Подрядчик, который принимает новое обязательство без заявления требования или пропускает уведомление, финансирует изменение политики регулятора из собственной маржи.

Что происходит, когда зелёный рейтинг не достигнут

Последствия недостигнутого рейтинга шире одного штрафа, и они накапливаются.

При завершении удержанный сертификат о завершении строительства или оспариваемый сертификат приёмки не позволяет застройщику использовать или продавать актив и удерживает удержанные суммы подрядчика заблокированными. Это тот же механизм, что движет обычными спорами о завершении, и зелёный триггер не меняет юридических ставок, что мы объясняем в нашем руководстве по сертификату приёмки в строительных проектах ОАЭ. Меняется то, что причина теперь лежит в массиве регулирования, который многие контракты так и не затронули.

На стороне регулирования климатический закон подвергает ответственное лицо штрафам от 50 000 AED до 2 миллионов AED, а постоянное несоблюдение может повлиять на будущие согласования и доступ к государственным заказам. Министерство по вопросам изменения климата и окружающей среды курирует федеральный режим, а муниципалитет Дубая и органы Абу-Даби обеспечивают исполнение систем рейтинга на уровне эмиратов. Застройщик не может переложить штраф регулятора на подрядчика, если контракт прямо это не предусматривает, что возвращает вопрос к составлению документа.

Один момент часто понимают неверно — десятилетняя ответственность (decennial liability). Статья 880 Гражданского кодекса ОАЭ возлагает на подрядчиков и осуществляющих надзор инженеров ответственность в течение десяти лет за дефекты, угрожающие устойчивости или безопасности здания. Недостижение энергорейтинга или неподача паспорта материалов обычно не является дефектом устойчивости, поэтому десятилетний режим decennial liability, как правило, его не охватывает. Средство правовой защиты при недостигнутом зелёном обязательстве вытекает из контракта — из гарантий, возмещений и условий завершения, а не из десятилетней ответственности. Контракт, который полагается на decennial liability для покрытия зелёных характеристик, полагается на неверный инструмент. Более широкий вопрос распределения мы рассматриваем в нашей заметке об управлении рисками строительного контракта в ОАЭ.

Как застройщикам и подрядчикам в ОАЭ обращаться с ESG-оговорками в 2026 году?

ESG-оговорки и положения об устойчивом развитии в строительных контрактах ОАЭ перешли из разряда необязательных в разряд несущих. Al Sa'fat, Estidama и Федеральный декрет-закон № 11 от 2024 года каждый создают обязательства, которые могут остановить проект при завершении, и контракт, который их не распределяет, оставляет сторонам спорить об этом уже после того, как затраты возникли.

Наиболее срочный пробел, который нужно закрыть, — это контракт, подписанный до 2026 года, который сталкивается с новым паспортом материалов и более жёсткими требованиями к рейтингу без маршрута изменения законодательства или ясного распределения зелёного обязательства. Сторонам действующих контрактов следует проверить, что говорят их формы сейчас, до того как сертификат будет удержан, а не после. Сторонам, составляющим новые контракты, следует назвать рейтинг, назвать ответственную сторону и назвать последствие простыми словами.

Для застройщиков, подрядчиков и консультантов, обдумывающих, как распределить риск зелёного строительства в конкретном проекте, наши строительные юристы в Дубае составляют и согласовывают ESG-положения и положения об устойчивом развитии и ведут споры, возникающие, когда таких положений нет.

‍