Собственник земли или девелопер, кто несёт риск в договоре о развитии проекта в ОАЭ?

Чем девелопер отличается от подрядчика

Девелопер не является подрядчиком, а договор о развитии проекта не является договором строительного подряда. Подрядчик строит то, что ему поручено, и получает вознаграждение. Девелопер вкладывает капитал и опыт, берёт долю в прибыли проекта и контролирует продажу готовых единиц. Это различие определяет, кто несёт риск, когда проект останавливается. Именно с этого юристы по недвижимости в Дубае начинают разговор с собственником земли, которому вместо цены за участок предложили долю в прибыли.

Развитие проектов в ОАЭ идёт по одной из трёх моделей. Собственник земли может продать участок девелоперу, который затем владеет землёй, оставляет себе прибыль и несёт риск. Собственник может сохранить участок и заключить договор о развитии с разделом прибыли, по которому девелопер строит и продаёт, а стороны делят прибыль. Либо собственник остаётся девелопером и нанимает управляющего проектом за вознаграждение, сохраняя и прибыль, и риск. Выбор определяет, кто регистрируется девелопером, у кого находятся деньги и кто теряет, если проект не состоится.

Больше всего споров возникает из средней модели, то есть из раздела прибыли, потому что она отделяет контроль от собственности. Собственник по-прежнему владеет землёй, но проект ведёт девелопер, и у него находится выручка от продаж. Договор должен закрыть этот разрыв, иначе стороны узнают о распределении риска только тогда, когда проект выбьется из сроков.

Кто зарегистрирован девелопером и на чьё имя открыт счёт эскроу

Регулятор определяет порядок обращения с деньгами от продаж на стадии строительства, и правила строгие. Согласно Закону Дубая № 8 от 2007 года о счетах эскроу, девелопер, продающий единицы на стадии строительства, обязан открыть проектный счёт эскроу в уполномоченном банке. Покупатели вносят деньги на этот счёт на имя проекта. Земельный департамент Дубая выпускает средства поэтапно против подтверждённых этапов строительства, и расходовать их можно только на затраты проекта, такие как земля, строительство и согласованный маркетинг. В Абу-Даби действует собственный режим через ADREC со своим перечнем уполномоченных банков, поэтому детали определяет эмират.

При разделе прибыли структуру определяет один вопрос. Должно быть ясно, какое юридическое лицо имеет регистрацию девелопера в RERA, поскольку имя этого лица указывается на счёте эскроу и оно обязано выполнять регуляторные обязанности девелопера. Девелопер обычно имеет лицензию на развитие проектов и выступает перед органами власти как агент собственника земли. Объект остаётся зарегистрированным на имя собственника, пока девелопер ведёт продажи. Собственник не может заложить участок в период проекта, если только залог не обеспечивает финансирование развития и полученные средства не поступают на тот же счёт эскроу.

Именно здесь собственник земли без опыта развития проектов наиболее уязвим. У девелопера находятся регистрация, счёт эскроу и отношения с покупателями. У собственника есть право собственности и обещание прибыли. Договор должен дать собственнику столько контроля и обеспечения, сколько соответствует остающемуся у него риску.

Почему прибыль собственника земли нельзя вывести со счёта эскроу досрочно

Раздел прибыли составляет цель сделки, и правила счёта эскроу его ограничивают. Средства на счёте эскроу выпускаются только против подтверждённых этапов и согласованных затрат проекта. Доля собственника земли в прибыли не относится к согласованным затратам проекта, поэтому её нельзя снять со счёта эскроу до наступления условий выпуска средств. Досрочное распределение прибыли под видом снятия со счёта эскроу нарушает режим и создаёт риск для обоих партнёров.

Поэтому договор должен определить, когда прибыль рассчитывается, когда выплачивается и из каких средств. Девелопер обычно обязан выполнить обязательство по финансированию, как правило 30 процентов стоимости строительства через выполненные работы, банковскую гарантию или денежный депозит, прежде чем сможет свободно расходовать средства. Проценты, начисленные на счёт эскроу, обычно причитаются девелоперу как часть средств проекта. Каждое из этих условий меняет то, что получит собственник земли, и ни одно из них не следует оставлять на усмотрение.

Расходная сторона требует такой же дисциплины. Договор должен установить смету затрат проекта, определить, кто несёт перерасход, и зафиксировать очерёдность возмещения стоимости земли, стоимости строительства и прибыли. Нечёткая очерёдность остаётся одной из самых частых причин споров в девелопменте, поскольку позволяет каждой стороне читать цифры в свою пользу.

Как собственник земли защищает свою позицию

Собственник сохраняет право собственности, и это его основная защита. Ему не следует передавать его или допускать залог вне режима эскроу. Помимо права собственности, собственник полагается на договор как на инструмент контроля. Как договор по Гражданскому кодексу ОАЭ, соглашение связывает стороны тем, что они написали, и почти ничем из того, что они не написали. В нём следует определить объём полномочий девелопера как агента. Тогда девелопер сможет вести проект и взаимодействовать с органами власти, не связывая собственника обязательствами за пределами плана. В нём следует также установить, что и в какой срок девелопер обязан передать, чтобы у просрочки было последствие, а не оправдание.

Обеспечение важно не меньше контроля. Собственник может потребовать гарантию исполнения, право вступить в проект и завершить его при нарушении со стороны девелопера, а также ясный порядок расторжения с оценкой при выходе. Именно эти условия превращают обещание прибыли в то, что собственник может исполнить принудительно. Спор по проекту развития обычно сводится к тому, были ли они согласованы в самом начале.

Стороны также решают, где разместить совместный проект. Размещение проекта в совместно принадлежащей компании или в SPV позволяет отделить проект от остального бизнеса каждого партнёра и удерживать долю прибыли в более чистой структуре. Это не меняет правила RERA и эскроу, которые связывают того, кто зарегистрирован девелопером.

Прибыль от девелопмента недвижимости в ОАЭ облагается федеральным корпоративным налогом по ставке 9 процентов. Каждой стороне следует рассчитать раздел после налога при сравнении вариантов сделки.

Как собственникам земли и девелоперам структурировать договор о развитии в ОАЭ в 2026 году

Договор о развитии в ОАЭ определяет, кто несёт риск, задолго до начала строительства. Модель идёт первой. Продажа земли переносит риск на девелопера. Раздел прибыли оставляет собственника внутри проекта: он сохраняет право собственности, но зависит от девелопера в исполнении и в отношении денег на счёте эскроу. Затем правовая база о недвижимости и режим RERA определяют, какую часть этого риска договор может вернуть обратно.

Самые важные условия те, которые стороны пропускают, когда проект выглядит надёжным. Это то, какое лицо регистрируется девелопером, на чьё имя открыт счёт эскроу, когда выплачивается прибыль и какое обеспечение есть у собственника земли на случай провала девелопера. Собственник, согласившийся на долю в прибыли без этих условий, принял риск проекта, не получив контроля для управления им.

Собственники земли и девелоперы реализуют проекты в секторе недвижимости ОАЭ. Юристы по недвижимости в Дубае из Kayrouz & Associates консультируют по модели развития, правилам RERA и эскроу, а также по условиям, определяющим, кто несёт убыток.

‍