رفضت محكمة التمييز بأبوظبي مؤخرًا استئناف مالك عقار ضد أمر بدفع مبلغ 332,990 درهمًا لمقاول بالإضافة إلى الفوائد والرسوم القانونية والتكاليف. تم الرفض لأسباب إجرائية بموجب المادة 175(1) من القانون الاتحادي رقم 42 لسنة 2022 بشأن قانون الإجراءات المدنية، والتي تقصر استعراض التمييز على المطالبات التي تتجاوز 500,000 درهم.
نظرًا لأن المبلغ محل النزاع كان أقل من هذا الحد، تم تأييد الحكم السابق. ومن المهم أن تقرير خبير فني أكد أن حوالي 89% من الأعمال المتعاقد عليها قد تم إنجازها، مما عزز موقف المقاول.
أهمية هذا الحكم
بالنسبة للمقاولين
يسلّط الحكم الضوء على أن الإنجاز الجزئي الكبير، حتى لو لم يكن كاملًا، للأعمال يمكن أن يبرر تنفيذ الدفع — شريطة أن تدعم الأدلة الخبيرة المطالبة وأن تكون شروط العقد المتعلقة بمعالم الدفع واضحة ودقيقة.
بالنسبة لمالكي العقارات
تؤكد هذه القضية على أهمية صياغة العقود بوضوح. فالمعايير المحددة للأداء، وجداول الدفع، وإجراءات التصعيد يمكن أن تساعد في الحماية من الاضطرار لدفع مقابل أعمال غير مكتملة أو غير مرضية.
بشكل عام يوضح الحكم كيف يمكن للقواعد الإجرائية ووضوح العقد أن تؤثر مباشرة على نتائج النزاعات.
بنود يجب الانتباه لها في عقود البناء
تحدد بعض الأحكام غالبًا قوة الموقف القانوني للطرف في حال حدوث نزاع:
المدفوعات المرتبطة بالمعالم وضمان الأداء
يجب تحديد مراحل الإنجاز، ومحددات الدفع، وفترات تحرير الاحتفاظ بوضوح. كما يجب أن تحدد أدوات الضمان (ضمانات الأداء، ضمانات الدفعات المقدمة، الشيكات المضمونة) الشروط الدقيقة للتحرير أو الصرف.
التعويضات المتفق عليها مسبقًا (Liquidated Damages)
يجوز تضمينها بموجب المادة 390 من قانون المعاملات المدنية، وتكون قابلة للتنفيذ، لكن قد تقوم المحاكم بتعديلها لتتناسب مع الخسارة الفعلية التي تكبدها الطرف المتضرر.
الدفع المتسلسل (Back-to-back Payment)
تعد بنود "الدفع عند الدفع" شائعة، لكنها تخضع للمادة 246 من القانون المدني، التي تتطلب حسن النية. البنود التي تؤخر الدفع بشكل غير محدد أو غير عادلة قد لا يتم تنفيذها.
فترة مسؤولية العيوب والتأمين
بموجب المادة 880 من القانون المدني، يكون المقاول مسؤولًا عن العيوب الإنشائية لمدة 10 سنوات بعد التسليم. يجب أن تتطلب العقود تغطية تأمينية شاملة مع تحديد حدود البوليصة وتقديم إثبات قبل بدء الأعمال.
حقوق التعليق والإنهاء
يجب أن تحدد العقود أسباب التعليق أو الإنهاء، ومتطلبات الإشعار، وفترات المعالجة، والعواقب على المدفوعات النهائية وإعادة أدوات الضمان.
آليات حل النزاعات
يجب أن تنص الاتفاقيات على عملية منظمة لحل النزاعات، عادةً تبدأ بالتفاوض، ثم الوساطة، وتصعيد النزاع إلى التحكيم أو التقاضي حسب الحاجة.
كيف يمكن لكيروز وشركاه المساعدة
في كيروز وشركاه، ندعم كلًا من مالكي العقارات والمقاولين في التعامل مع تعقيدات قانون البناء في الإمارات. تشمل خدماتنا ما يلي:
- مراجعة شاملة للعقود لتحديد المخاطر وسد الثغرات المحتملة.
- صياغة وتفاوض العقود بما يتوافق مع قانون الإمارات وحماية مصالحك التجارية.
- إدارة النزاعات من خلال خبرة فرقنا في التقاضي والشركات والامتثال لتوفير تغطية قانونية شاملة قبل المشروع وخلاله وبعده.
نضمن أن تكون عقودك مصممة لتجنب النزاعات قدر الإمكان — ولمنحك أقوى موقف قانوني إذا نشأت أي نزاعات.
لمزيد من القراءة
يبدأ نجاحك بالإرشادات الصحيحة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
