مقدمة
تقود دولة الإمارات العربية المتحدة ثورة سوق العقارات من خلال توكين الأصول العقارية وتبني نموذج موثوق للملكية الجزئية. ففي السابق، كانت ملكية العقارات متاحة عموماً فقط للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية، لكن مع تقنية العقارات في الإمارات، أصبحت المشاريع العقارية تُقسَّم الآن إلى رموز رقمية، يمثل كل منها حصة جزئية في العقار، مما يُحدث ثورة في سوق العقارات.
في عام 2025، أُتمت أول معاملة عقارية موكّنة في دبي خلال ساعات قليلة، إذ بيعت في أقل من 24 ساعة واستقطبت 224 مستثمراً من 40 دولة مختلفة، بمتوسط استثمار بلغ 10,714 درهماً لكل مستثمر، مما يعكس حماس المستثمرين العالميين تجاه هذا النموذج التجاري.
ومع إشراف جهات متعددة مثل هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA)، ودائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وهيئة الأوراق المالية والسلع (SCA)، ومركز دبي المالي العالمي (DIFC)، وسوق أبوظبي العالمي (ADGM)، على جوانب الأصول الافتراضية والأوراق المالية وقانون الملكية، فإن قواعد الإمارات ولوائحها معقدة لكنها واعدة للمطورين والمستثمرين الراغبين في استكشاف هذا الحقل الرقمي الجديد.
ما هو توكين العقارات والملكية الجزئية في الإمارات؟
تشير التقديرات إلى أن الأصول العقارية الموكّنة رقمياً في دبي ستبلغ قيمتها 60 مليار درهم بحلول عام 2033، أي ما يقارب 7% من إجمالي سوق العقارات.
وهذا ما يجعل فهم الملكية الجزئية وتوكين العقارات أمراً ضرورياً، فهما مفهومان مختلفان لكنهما مترابطان بشكل وثيق ويهدفان إلى جعل الاستثمار العقاري أكثر سهولة وسيولة وقابلية للبرمجة.
توكين العقارات في الإمارات
التوكين هو تحويل ملكية أو الحقوق الاقتصادية في أصل عقاري إلى رموز رقمية مسجلة على سلسلة الكتل. ويمثل كل رمز إحدى الحصص الجزئية المتعددة في ملكية العقار، بما يتيح لمستثمرين متعددين حصة جماعية في أصل واحد.
ولأن كل معاملة تُسجَّل على سلسلة الكتل، فإن النظام محصّن ضد التلاعب، ومفتوح، وآمن، مما يساعد بدوره في الحد من الاحتيال وتقليل الحاجة إلى الوسطاء.
أنواع الحقوق الممثلة في توكين العقارات بالإمارات:
- تمثل الملكية القانونية المرتبطة مباشرة بسند ملكية العقار.
- تشير إلى الملكية الانتفاعية عبر كيان ذي غرض خاص (SPV) يملك العقار.
- قد تكون رمزاً للحقوق التعاقدية في الدخل أو الإيجار أو الأرباح الرأسمالية.
ملاحظة جوهرية: تُدار الملكية والمعاملات عبر استخدام العقود الذكية (اتفاقيات رقمية).
الملكية الجزئية في الإمارات
الملكية الجزئية هي أن يتشارك عدة أشخاص في ملكية عقار، بدلاً من أن يملكه شخص واحد فقط. وتتم عبر رموز أو شهادات بحيث يملك كل مالك نسبة معينة من قيمة العقار.
من منظور المطور:
- يتيح ذلك للمطورين جمع رأس المال بسرعة عبر تقسيم بيع الأرض إلى حصص أصغر بدلاً من انتظار مشترٍ واحد كبير.
- يمكّنهم من الوصول إلى مزيد من المستثمرين الصغار والمتوسطين، مما يزيد سيولة السوق.
- يقلل المخاطر المالية ويسرّع تطوير المشروع، إذ يأتي التمويل من مساهمين متعددين.
- يمكنهم الترويج للمساحات الفاخرة أو التجارية بمستويات دخول منخفضة، مما يجعل مشاريعهم أكثر سهولة للوصول إليها.
من منظور المستثمر:
- يُسمح للمستثمرين بامتلاك حصة في عقار مرتفع القيمة، مثل فيلا، دون الحاجة إلى رأس مال الملكية الكاملة.
- يفتح الباب أمام مصدر دخل إضافي عبر التأجير أو تقاسم الأرباح.
- الاستثمار الأولي أقل بكثير؛ وقد يصل في بعض الحالات إلى 2,000 درهم فقط.
- يمكن للمستثمرين تنويع محافظهم عبر امتلاك حصص صغيرة في عدة عقارات.
وباختصار، يحصل المطورون على وصول أسهل للتمويل، بينما يحصل المستثمرون على وصول ميسور التكلفة لعقارات من الفئة الأولى، ويتشارك الطرفان في مزايا الملكية والدخل والارتفاع في القيمة.
العقود الذكية في توكين العقارات بالإمارات
العقود الذكية هي عقود ذاتية التنفيذ لا تتطلب المعاملات الورقية التقليدية، إذ تُنفَّذ العمليات الأساسية تلقائياً، مثل توزيع الإيجار، ومنح حق استخدام العقار، والتحقق من الامتثال؛ وهو ما يجعلها دقيقة وفعالة للغاية.
ما الأطر القانونية والتنظيمية التي تحكم توكين العقارات والملكية الجزئية في الإمارات؟
يخضع توكين العقارات والملكية الجزئية في الإمارات لإطار تنظيمي شامل متعدد الجهات يجمع بين الرقابة العقارية والرقابة المالية. وفيما يلي اللوائح السارية:
- تقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي في صميم هذا الإطار، ولها تأثير كبير على تسجيل ملكية العقارات والإقرار بها. وكانت الدائرة الأولى في دمج تقنية سلسلة الكتل مع العقارات عبر مبادرات مثل نظام تطور العقارات (REES) وبرنامج رموز الملكية العقارية.
- تُعد هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA) الجهة الرقابية الأساسية للأصول الافتراضية، بما فيها العقارات الموكّنة في دبي. ويضع إطار الهيئة قواعد الترخيص والامتثال وتشغيل منصات التوكين، بما يضمن استيفاء عروض الاستثمار العقاري الموكّن معايير حماية المستثمر، والامتثال للوائح مكافحة غسل الأموال، ومتطلبات الأمن السيبراني.
مهم: يجب على المطورين ومُصدري الرموز الحصول على ترخيص VARA المناسب قبل تقديم أي أصول رقمية مدعومة بالعقارات. وإذا تبين أن جهة تعمل دون تصريح، فقد تتعرض لغرامات تنظيمية وقد تصبح العقود مع المستثمرين باطلة.
- الجهة الرقابية الاتحادية للأسواق المالية في الإمارات هي هيئة الأوراق المالية والسلع (SCA)، وهي مسؤولة أيضاً عن الأصول الموكّنة. وتضمن الهيئة امتثال عروض هذه الأصول للوائح السوق المالي الوطنية، وحيازة المُصدرين التراخيص اللازمة لأنشطة الاستثمار القائمة على الرموز.
- تخضع مناطق حرة مثل سوق أبوظبي العالمي (ADGM) لتنظيم هيئة تنظيم الخدمات المالية (FSRA)، بينما يوفر مركز دبي المالي العالمي (DIFC)، الذي تنظمه سلطة دبي للخدمات المالية (DFSA)، أنظمة متخصصة للأوراق المالية الرقمية وكيانات الغرض الخاص وهياكل التمويل الجماعي.
- وعلاوة على ذلك، يشرف مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي على النظام المالي بأكمله، ويُعنى بشكل أساسي بالامتثال لمكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب في سياق معاملات الأصول الرقمية.
مهم: يجب على المستثمر التأكد من تسجيل العقار وتقييمه بشكل صحيح من قبل مختصين معتمدين وفقاً لمعايير دائرة الأراضي والأملاك قبل المضي في توكين العقار.
ملاحظة جوهرية: قد تؤدي الأخطاء في مستندات العقار إلى إبطال الرموز، وبالتالي فقدان المستثمرين لحقوقهم.
كيف يمكن للمطورين ضمان الامتثال القانوني والتنظيمي في الإمارات لمنصات التوكين؟
يجب على منصات توكين العقارات في الإمارات الالتزام بعدة متطلبات قانونية أساسية لضمان الاستقرار التنظيمي، وحماية المستثمرين، والشفافية التشغيلية.
- أولاً، يجب تأسيس كيان ذي غرض خاص (SPV) بموجب القانون الإماراتي ليكون مالك العقار الجاري توكينه. ويُمنح المستثمرون رموزاً تمثل ملكيتهم أو حصتهم في هذا الكيان، وهي الطريقة التي تُربط بها الرموز الرقمية بالأصول الملموسة.
- ثانياً، يلزم الحصول على ترخيص. ويجب أن يحصل المُصدرون على موافقة الجهة الرقابية المعنية، حسب المنطقة، سواء هيئة تنظيم الأصول الافتراضية، أو هيئة الأوراق المالية والسلع في البر الرئيسي، أو سلطة دبي للخدمات المالية وهيئة تنظيم الخدمات المالية في مركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي على التوالي.
- للامتثال للوائح المالية، يجب أن تطبق منصات التوكين إجراءات متينة لمكافحة غسل الأموال ومعرفة العميل للتحقق من هوية المستثمر ومصدر أمواله.
- كما يجب عليها الحفاظ على معايير قوية للحفظ والأمن السيبراني، بما يشمل التخزين الآمن للرموز، والتدقيق المستقل الدوري، وإجراءات واضحة لإدارة المخاطر.
- وأخيراً، يجب أن تُحدد أحكام تسوية المنازعات صراحة في الاتفاقيات، مع خضوع التحكيم أو التقاضي عادة لاختصاص مركز دبي المالي العالمي أو سوق أبوظبي العالمي، لضمان اليقين القانوني وقابلية التنفيذ.
مهم: يجب على مطوري ومستثمري العقارات الحرص الشديد على استيفاء تسجيلهم في ضريبة القيمة المضافة قبل المضي في أي معاملة عقارية.
نقطة جوهرية: إلى جانب ضريبة القيمة المضافة المستحقة، قد تشمل المدفوعات الأخرى رسم نقل ملكية دائرة الأراضي والأملاك، ورسوم إصدار المستندات، ورسوم الخدمات ذات الصلة المستحقة عند تسجيل العقار أو إعادة بيعه.
الخلاصة
لا يزال مشروع توكين العقارات في دبي في مراحله المبكرة، والقواعد آخذة في التطور مع اختبار الجهات الرقابية لكيفية عمل الملكية الرقمية. وهناك تقدم ملموس، لكن أيضاً غموض يحيط بأهلية المستثمر، والتداول في السوق الثانوية، وكيفية توافق العقود الذكية مع قانون الملكية العقارية الإماراتي. وهذا ما يجعل الهيكلة القانونية السليمة أمراً مهماً لكل من يخطط لمشروع عقاري موكّن.
في كيروز وشركاه، التي تأسست عام 2006 ويقودها الشريك بيار كيروز بخبرة تمتد 24 عاماً، يعتمد فريقنا العقاري المتخصص على قدرات قوية عبر استشارات التطوير العقاري، وهياكل الاستثمار، والامتثال التنظيمي، وتسوية المنازعات، مع عمل متنامٍ في توكين العقارات ومجال تقنية العقارات في الإمارات. ونقدم الاستشارة لعملائنا بشأن:
- الامتثال التنظيمي لقواعد التوكين في دبي ومعايير مكافحة غسل الأموال ومعرفة العميل
- صياغة العقود الذكية المستخدمة في معاملات العقارات الموكّنة ومراجعتها وتقييمها
- العناية الواجبة وتخفيف المخاطر للعقارات الموكّنة
- المسارات القانونية للمطورين والمستثمرين الأفراد
- خدمات الضمان للمبيعات الموكّنة بالدرهم والدولار واليورو
- دعم تحويل العملات المشفرة إلى العملات التقليدية عبر كيانات مرخصة
- حماية الاستثمار وتسوية المنازعات للأصول الموكّنة
أسئلة شائعة
هل يُسمح للمستثمرين الأجانب بشراء عقارات موكّنة في دبي؟
لا. لا يُسمح للمستثمرين الأجانب بشراء عقارات موكّنة في دبي. فبموجب القانون الحالي، يمكن للأفراد من جنسيات أخرى البالغين 18 عاماً فأكثر والحاصلين على هوية إماراتية الاستثمار في مشاريع العقارات الموكّنة في دبي. غير أنه بالنسبة للتطورات المستقبلية، قد تسمح اللوائح للمستثمرين دون هوية إماراتية أيضاً.
ما مزايا توكين العقارات؟
هناك عدة مزايا لتوكين العقارات، مثل تمكين صغار المستثمرين من امتلاك حصص في عقارات باهظة الثمن، إذ يمكن أن تكون مبالغ الاستثمار ضئيلة. ويتم توكين العقار باستخدام سلسلة الكتل، التي تحافظ على سجلات الملكية واضحة ومقاومة للاحتيال. كما يوفر ذلك على قطاع العقارات المعاملات الورقية التقليدية وتكاليف الوسطاء عبر الاستفادة من الأتمتة والوصول العالمي.
كيف تُفرض الضريبة على الملكية العقارية الجزئية في الإمارات؟
توفر الملكية العقارية الجزئية في الإمارات بيئة ضريبية فعالة ومنخفضة نسبياً، على النحو التالي:
- لا توجد ضريبة دخل اتحادية أو ضريبة أرباح رأسمالية، لذا فإن دخل الإيجار وعائدات بيع رموز العقار معفاة تماماً من الضريبة.
- قد تُفرض ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على العقارات التجارية، بينما تكاد العقارات السكنية تكون معفاة بالكامل.
- ومع توسع التوكين، قد تختلف معاملة ضريبة القيمة المضافة حسب ما إذا كانت الرموز تُعتبر أصولاً افتراضية أو حصصاً عقارية قصيرة الأجل.
يبدأ نجاحك بالإرشادات الصحيحة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
