مقدمة
يُعد قطاع العقارات من أسرع القطاعات نمواً في دولة الإمارات. ففي الربع الأول من عام 2025، نمت الأنشطة العقارية بنسبة 6.6%، وساهمت بنسبة 7.4% في الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي.
على مدى العقود الماضية، أطلقت الإمارات عدة مبادرات لتطوير قطاعي الإنشاءات والعقارات، بدءاً من قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 وصولاً إلى القانون العقاري الجديد، قانون دبي رقم 7 لسنة 2025 بشأن تنظيم أنشطة المقاولات في إمارة دبي.
ورغم أن معظم هذه القوانين عززت الحماية والمساءلة، فإنها فرضت التزامات على جميع الأطراف المعنية، بما في ذلك المشترين والبائعين والملاك والمستأجرين. وفهم القانون العقاري الإماراتي، بما في ذلك قانون العقارات والملكية، أمر ضروري لكل من يرغب في الإقامة في الإمارات تجنباً للمنازعات القانونية.
ما هي أبرز القوانين العقارية التي تحكم دبي والإمارات؟
في الإمارات، توجد قوانين عقارية عديدة، منها ما هو خاص بإمارة معينة، مثل أبوظبي أو دبي.
وفيما يلي نظرة عامة على القانون الإماراتي للعقارات في دبي وأبوظبي:
القانون العقاري الاتحادي
على المستوى الاتحادي، يستند الإطار العقاري في الإمارات إلى تشريعات مدنية ومالية تنظم حقوق الملكية والميراث والضرائب والامتثال.
القانون المدني الإماراتي (القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985)
- يعرّف "العقار"
- ينظم العقود العامة وإنفاذ المسؤولية.
المرسوم بقانون اتحادي رقم 41 لسنة 2022 بشأن الأحوال الشخصية المدنية
- يتيح للمقيمين غير المسلمين في الإمارات طلب تطبيق قوانين بلدهم الأصلي في مسائل الميراث والتركات العقارية
ملاحظة جوهرية: ما لم يتقدم غير المسلم بطلب صريح لتطبيق قوانين بلده الأصلي، تنتقل العقارات والممتلكات وفق أحكام الميراث الشرعية.
لوائح مكافحة غسل الأموال (AML)
- تُخضع معاملات العقارات والممتلكات للوائح مكافحة غسل الأموال
- تفرض متطلبات عناية واجبة إضافية على أطراف المعاملة العقارية في الإمارات
قانون ضريبة القيمة المضافة الإماراتي (المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017)
- استحدث سداد ضريبة القيمة المضافة على العقارات، بما يشمل التسجيل الضريبي.
- نسب ضريبة قيمة مضافة مختلفة للعقارات السكنية والتجارية والأراضي الفضاء والإيجار المحلي
مهم: يجب على المطورين والمستثمرين التأكد من التسجيل الصحيح لضريبة القيمة المضافة قبل الدخول في أي معاملة عقارية.
ملاحظة جوهرية: إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، قد تشمل المدفوعات الأخرى رسم نقل ملكية دائرة الأراضي والأملاك، ورسوم إصدار المستندات، وأي رسوم خدمات. \t
قوانين العقارات في دبي
في دبي، تخضع الأنشطة العقارية لإطار شامل من القوانين على مستوى الإمارة تنظم ملكية العقارات وتأجيرها وتسجيلها وتطويرها وإنشاءها.
قانون دبي رقم (7) لسنة 2006 بشأن تسجيل العقارات في إمارة دبي
- ينظم الحق في تملك العقار وتسجيله ونقل ملكيته داخل دبي
- يُنشئ سجل الملكية العقارية ويحدد إجراءات تسجيل سند الملكية
- ينص على إصدار شهادات الوراثة المتعلقة بملكية العقار
قانون دبي رقم (26) لسنة 2007 (المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008)
- يحكم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في دبي
- يحدد حقوق والتزامات كلا الطرفين
- ينظم شروط الإيجار وتجديده وتعديل قيمته وإجراءات إنهائه
قانون دبي رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان للمشاريع العقارية
- يُلزم كل مطور عقاري بفتح حساب ضمان مخصص لكل مشروع
- يضمن إيداع أموال المشتري واستخدامها حصرياً لذلك المشروع
- يعزز الشفافية ويحمي المستثمرين في المشاريع على الخارطة
قانون دبي رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي
- يفرض تسجيل جميع مبيعات العقارات على الخارطة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي
- يضمن إفصاح المطورين عن تفاصيل المشروع والاحتفاظ بسجلات مبيعات دقيقة
- يحمي المشترين ويعزز المساءلة في سوق العقارات على الخارطة
قانون دبي رقم (4) لسنة 2019 بشأن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)
- يوسّع صلاحيات مؤسسة التنظيم العقاري في تنظيم المطورين والوسطاء والمشاريع العقارية
- يستحدث آليات أقوى للامتثال والحوكمة وتسوية المنازعات العقارية
- يعزز شفافية السوق وحماية المستثمرين
قانون دبي رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي
- يعترف بأنواع متعددة من المشاريع القابلة للتقسيم إلى وحدات مملوكة فردياً
- يعزز دور ملاك العقارات في إدارة وتشغيل مشاريعهم
قانون دبي رقم (7) لسنة 2025 بشأن تنظيم أنشطة المقاولات في إمارة دبي
- يضع إطاراً قانونياً موحداً لجميع أنشطة المقاولات والإنشاءات
- يُلزم المقاولين بالتسجيل والتصنيف وفق نظام موحد
- يوائم تنظيم الإنشاءات مع قوانين التطوير العقاري
- يهدف إلى تعزيز الجودة والسلامة والمساءلة في قطاع الإنشاءات
قوانين العقارات في أبوظبي
تحكم قوانين العقارات في أبوظبي تسجيل الملكية وحقوق التملك وتنظيم التطوير. وهي تحدد حدود التملك للأجانب، وتفرض ترخيص المطورين وضوابط حسابات الضمان، وتنظم أنشطة الشراكة بين القطاعين العام والخاص والمقاولات لضمان الشفافية والامتثال في جميع المشاريع.
القانون رقم (3) لسنة 2005 بشأن تنظيم تسجيل الملكية العقارية في إمارة أبوظبي
- ينظم نقل الملكية في أبوظبي (باستثناء منطقة سوق أبوظبي العالمي الحرة (ADGM))
- يُنشئ سجل عقاري يوثّق جميع الحقوق العقارية في أبوظبي
- يُنشئ قسم التسجيل العقاري (RERD) التابع لبلدية أبوظبي
القانون رقم (19) لسنة 2005 بشأن إعادة تنظيم الملكية العقارية في أبوظبي (المعدل بالقانون رقم (2) لسنة 2007)
- يُقنّن قانون تملك العقارات في أبوظبي للأجانب وغير المواطنين
- يحدد المناطق الاستثمارية التي يجوز فيها لغير المواطنين تملك الأراضي والعقارات
- يوفر خيارات إيجار طويل الأجل للتملك الأجنبي خارج مناطق الاستثمار والتملك الحر المحددة
القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في أبوظبي
- يفرض تسجيل وترخيص الوسطاء العقاريين والمطورين والمساحين
- يضع إطاراً لمبيعات العقارات على الخارطة وحماية حسابات الضمان
- يعزز متطلبات الامتثال والترخيص للمطورين لضمان الشفافية
تنبيه هام: قد تنطوي المبيعات المرتبطة بالإنشاء أو المشتريات على الخارطة على مخاطر قانونية ومالية جسيمة. راجع اتفاقيات المطور وجداول الدفع وترتيبات حساب الضمان لحماية مصالحك قبل إتمام المعاملة.
القانون رقم (2) لسنة 2019 بشأن مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص في إمارة أبوظبي
- يوفر إطاراً قانونياً شاملاً للشراكات بين القطاعين العام والخاص
- ينظم تمويل مشاريع البنية التحتية والتطوير وإنشاءها وتشغيلها
- يحدد معايير الأداء وآليات توزيع المخاطر وسبل العلاج عند التأخير أو عدم التنفيذ
لوائح تصنيف المقاولين الصادرة عن دائرة البلديات والنقل (DMT) (2021)
- تنظم ترخيص وتصنيف وتدرج المقاولين والاستشاريين في أبوظبي
- تُلزم المقاولين بالتسجيل والتصنيف قبل بدء المشاريع
- تستند في تصنيفها إلى القدرة المالية والخبرة الفنية وتجربة المشاريع
احصل على استشارة قانونية: هل تخطط لشراء أو بيع أو تطوير أو تأجير عقار في دبي أو أبوظبي؟ يتمتع فريق القانون العقاري لدى Kayrouz & Associates بخبرة في القانون العقاري الإماراتي ويقدم حلولاً متخصصة لمعاملات الملكية العقارية في دبي والإمارات ومنطقة الشرق الأوسط.
ما هو إطار تسوية المنازعات العقارية في الإمارات؟
تملك الإمارات قنوات وآليات عديدة لتسوية المنازعات العقارية. وفيما يلي أبرز أطر تسوية المنازعات العقارية المستخدمة في الإمارات.
دبي
تملك دبي جهات متخصصة ومتعددة المستويات لتسوية المنازعات العقارية تضمن الكفاءة والعدالة في كل مرحلة من مراحل الفصل في النزاع.
- مركز فض المنازعات العقارية (RDSC) (المنشأ بموجب مرسوم دبي رقم 26 لسنة 2013)
- محاكم دبي المدنية
- محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC)
- مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC)
أبوظبي
إضافة إلى المحاكم المدنية، تشرف الجهات التالية على معظم إطار تسوية المنازعات العقارية في أبوظبي:
- دائرة البلديات والنقل في أبوظبي (DMT)
- لجنة تسوية المنازعات في أبوظبي
- محاكم سوق أبوظبي العالمي (ADGM)
إذا كنت تواجه نزاعاً عقارياً معقداً، فإن محامي تسوية المنازعات العقارية ومحامي تسوية المنازعات العقارية التجارية لدى Kayrouz & Associates يقدمون توجيهاً استراتيجياً وتمثيلاً في كل مراحل تسوية النزاع العقاري.
ما هي الاتجاهات الناشئة في تنظيم العقارات في الإمارات؟
وفقاً لما توضحه استراتيجية القطاع العقاري في دبي 2033، تعتزم الإمارات زيادة حجم المعاملات بشكل ملموس وترسيخ قطاعها العقاري كأبرز قناة للاستثمار الأجنبي.
وفيما يلي الاتجاهات الناشئة التي قد تؤثر في تنظيم العقارات في الإمارات أو تتقاطع معه.
توكين العقارات
تتبنى الإمارات تقنية سلسلة الكتل وتوكين العقارات لتجزئة ملكية العقار. ويتيح ذلك للمستثمرين شراء وبيع رموز رقمية تمثل حصصاً في عقار مادي.
لوائح المباني الخضراء والمستدامة
تُلزم القوانين العقارية الجديدة، مثل لوائح المباني الخضراء في دبي ونظام تصنيف "استدامة" في أبوظبي، المطورين باستيفاء معايير ولوائح التطوير الأخضر والمستدام لتحقيق أقصى كفاءة في:
- التصميم
- الإنشاءات
- الطاقة
تحديث تسوية المنازعات
من التقديم الرقمي إلى تبني أساليب التسوية البديلة للمنازعات، تعيد الإمارات تشكيل آلية الفصل في المنازعات العقارية.
تخطط محاكم مركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي لتبني التقديم الإلكتروني والجلسات عن بُعد وتقديم الأدلة رقمياً. وسيؤدي ذلك إلى عملية تسوية منازعات عقارية أسرع وأكثر شفافية، تكمّل أنظمة النقاش والتوفيق والوساطة قبل اللجوء إلى التقاضي.
كيف يمكن لـ Kayrouz & Associates المساعدة في إدارة القانون العقاري الإماراتي؟
هل تعلم أنه بموجب "قاعدة الوسطاء الثلاثة"، لا يجوز لبائع العقار في دبي إدراجه لدى أكثر من ثلاثة وسطاء في آن واحد؟
في الإمارات، توجد قواعد محددة لكل طرف في المعاملة العقارية، وبموجب قوانين ولوائح العقارات في دبي، النظام رقم (85) لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين، توجد أيضاً قوانين خاصة بالوسطاء العقاريين.
بصفتها إحدى الشركات القانونية الرائدة في الإمارات ومنطقة الشرق الأوسط، يضم فريق القانون العقاري لدى Kayrouz & Associates عدداً من المحامين ذوي الخبرة الواسعة، بمن فيهم مؤسسها، السيد بيار كيروز.
ومنذ عام 2006، حسمنا بنجاح أكثر من 570 قضية، محققين أفضل النتائج الممكنة لعملائنا.
وفيما يلي المجالات التي نساعد فيها بائعي العقارات ومشتريها وشركات الإنشاء ومديري العقارات وشركات الوساطة والمؤسسات المالية في دبي وأبوظبي:
- المبيعات المرتبطة بالإنشاء والمشتريات على الخارطة
- استخدام الأراضي والتقسيم والتخطيط
- ملكية العقارات والمنازعات على سندات الملكية
- صناديق الاستثمار العقاري وهياكل الاستثمار العقاري
- التمويل العقاري والرهون العقارية
- التقاضي والتحكيم العقاري
- قانون الملكية المشتركة وإدارة المجتمعات العقارية
- عقود الإيجار والتأجير
احجز استشارة مجانية أو زر مكاتبنا في دبي وأبوظبي للحصول على حلول قانونية متكاملة ومخصصة من محامين خبراء تدعمهم تجربة عملية واقعية.
أسئلة شائعة
هل يجوز للأجنبي شراء عقار في دبي أو أبوظبي بملكية كاملة؟
نعم، يجوز للأجنبي شراء عقار في دبي وأبوظبي بملكية كاملة في مناطق التملك الحر والمناطق الحرة والمناطق الاستثمارية المحددة. وبدلاً من ذلك، يمكن للأجانب استئجار عقارات في البر الرئيسي لمدة 50 أو 90 عاماً، مع حقوق ملكية محدودة.
ما هي المستندات المطلوبة للمعاملات العقارية في الإمارات؟
وفقاً لقوانين ولوائح العقارات، وقوانين العقارات في أبوظبي ودبي، تشمل المستندات المطلوبة عادة في المعاملة:
- الهوية الإماراتية ونسخة من جواز السفر
- إثبات الملاءة المالية
- حساب مصرفي إماراتي (إن وجد)
- مستندات الشركة أو الشراكة (إن وجدت)
- إثبات العنوان
- سند الملكية أو شهادة عقود (للعقارات على الخارطة)
- شهادة عدم ممانعة من المطور
- شهادة المخالصة
- عقد البيع أو الإيجار
ما هي العقارات التي يجب تسجيلها في الإمارات؟
في الإمارات، يجب تسجيل أنواع مختلفة من الحقوق على العقارات إلزامياً. فبينما تُسجَّل جميع معاملات البيع والشراء، توجد متطلبات تسجيل أخرى لحقوق الإيجار.
وفيما يلي نظرة عامة على قانون العقارات والملكية:
- أبوظبي: في أبوظبي، حتى عقد الإيجار الذي تقل مدته عن 4 سنوات يجب تسجيله في نظام "تواصيق".
- دبي: عادة، يُسجَّل عقد الإيجار الذي تقل مدته عن 10 سنوات لدى مؤسسة التنظيم العقاري، ويُسجَّل عقد الإيجار الذي تزيد مدته عن 10 سنوات (وتقل عن 99 عاماً) لدى السجل العقاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك.
يبدأ نجاحك بالإرشادات الصحيحة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
