حظيت دولة الإمارات العربية المتحدة مرارًا وتكرارًا بالاعتراف بفضل بنيتها التحتية الفريدة، ومبانيها ومعالمها الأيقونية. فمن برج خليفة ودبي مول، إلى برج العرب جميرا ومارينا 101، تمتلك الإمارات كل ذلك.
لكن هذه المشاريع الضخمة وعالية المخاطر غالبًا ما تنطوي أيضًا على مجموعة واسعة من المخاطر. وإذا لم تتم إدارة هذه المخاطر بشكل صحيح، فقد تتفاقم بسرعة لتتحول إلى قضايا قانونية طويلة الأمد، مثل:
- تأخيرات السداد
- تجاوز التكاليف
- تغييرات نطاق المشروع
- القوة القاهرة
- إنهاء العقود والنزاعات التعاقدية
وبسبب ذلك، تصبح إدارة مخاطر عقود الإنشاء في الإمارات أمرًا أساسيًا، ليس فقط لتقليل التعرض للمخاطر القانونية والمالية، بل أيضًا لتوزيعها بشكل مناسب بين الأطراف.
ما هو الإطار القانوني الذي يحكم عقود الإنشاء في الإمارات؟
يشمل الإطار القانوني لعقود الإنشاء في دولة الإمارات ما يلي:
- القوانين والمراسيم الاتحادية: ويشمل ذلك تشريعات الحكومة الاتحادية لدولة الإمارات، مثل المرسوم بقانون اتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن إصدار قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة ("قانون المعاملات المدنية").
- القوانين المحلية في الإمارات: توجد قوانين خاصة بالمقاولين وعقود الإنشاء في معظم الإمارات، والتي قد تُطبق على البر الرئيسي أو المناطق الحرة أو كليهما، مثل القانون رقم 7 لسنة 2025 في دبي، أو قوانين مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM).
- معايير الفيديك (FIDIC): يمكن أن تخضع عقود الإنشاء في الإمارات أيضًا لمعايير الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين (فيديك)، والتي تتضمن شروطًا محددة للعقود (وفقًا لنطاق العمل، ودور صاحب العمل، وقيمة المشروع) في الكتب الأحمر والأخضر والأصفر والفضي.
ملاحظة: قد ترفض المحاكم الإماراتية تنفيذ عقود الإنشاء المخالفة لأي قانون اتحادي أو محلي.
الحصول على مساعدة قانونية: يساعد فريق قانون الإنشاءات في مكتب كايروز وشركاه في ضمان الالتزام بالقوانين المعمول بها، وإدارة عقود الإنشاء في الإمارات بكفاءة وفعالية.
ما هي أبرز المخاطر الشائعة في عقود الإنشاء في الإمارات؟
اعتمادًا على قيمة العقد ونطاقه، فإن المخاطر الأكثر شيوعًا في عقود الإنشاء بدولة الإمارات تشمل ما يلي:
- تأخيرات السداد: أي تأخير في الدفعات أو في اعتماد طلب الدفع قد يؤثر على السيولة ويتسبب في مشاكل بالتدفقات النقدية. ويتم غالبًا التخفيف من هذا الخطر عبر استخدام جداول زمنية واضحة لصرف الدفعات، وهو خيار أفضل من الاعتماد على أعراف وممارسات غامضة في شروط السداد.
- تغييرات في العقد ونطاق الإنشاء: نادرًا ما تكون مشاريع الإنشاء ذات نطاق ثابت. وأي تغيير في نطاق المشروع قد يؤدي إلى زيادة في التكاليف ويؤثر على الجدول الزمني الكامل لتسليم المشروع في الإمارات.
- القوة القاهرة: من أبرز الأمثلة على الأحداث غير المتوقعة التي أثرت على مشاريع الإنشاء جائحة كوفيد-19. ورغم أن معظم العقود تتضمن بنودًا للقوة القاهرة، إلا أن المخاطر المترتبة مثل ارتفاع تكاليف التشغيل، وتأخر المشاريع الجارية، والحد من التعاقدات والمشاريع الجديدة، لا تتم معالجتها بشكل كافٍ في تلك البنود.
- ظروف الموقع غير المتوقعة: إغلاقات المواقع، والمخاطر الكامنة في موقع العمل، إضافة إلى التزامات المقاولين المتعلقة بالصحة والسلامة في موقع العمل، يمكن أن تؤثر على المشروع وتؤدي إلى تأخير الأنشطة الإنشائية.
- المخاطر التنظيمية والامتثال: يُعد الامتثال لجميع القوانين السارية عنصرًا أساسيًا في إدارة المخاطر بعقود الإنشاء في الإمارات، كما يمثل في الوقت ذاته خطرًا كبيرًا. فمع تطور قوانين الإنشاء في الإمارات، يجب أن تتطور العقود تبعًا لذلك.
ملاحظة: البنود الأحادية التي تمنح أحد الأطراف سلطة حصرية في اختيار جهة تسوية النزاع اعتُبرت غير قابلة للتنفيذ في دبي والإمارات.
ما هي أفضل الممارسات لإدارة المخاطر في عقود الإنشاء في الإمارات؟
يجب أن تكون توزيع المخاطر في عقود الإنشاء أولوية قصوى للمقاولين، وشركات الإنشاء، وحتى أصحاب العمل. وفيما يلي بعض أفضل الممارسات عند صياغة عقود الإنشاء لإدارة المخاطر في دولة الإمارات:
الصياغة الدقيقة والواضحة
رغم أن ذلك قد يبدو نصيحة عامة، إلا أن الدقة وإتقان اللغة يظلان أهم أدوات إدارة مخاطر عقود الإنشاء في الإمارات. يجب أن تكون صياغة البنود واضحة وسهلة الفهم حتى لغير المتخصصين، وأن تظل متسقة في جميع أجزاء العقد.
خطاب النوايا
يُشكّل خطاب النوايا عادةً الوثيقة التي تتضمن الشروط الأساسية لعقد الإنشاء. والحصول على تمثيل قانوني مناسب في هذه المرحلة – بعد ترسية العطاء – يُعد خيارًا مثاليًا لتفادي النزاعات المحتملة أو الشروط المُرهِقة.
التأمين والضمانات التنفيذية
تدور معظم نزاعات عقود الإنشاء حول تصعيد الأعمال، أو زيادة غير متوقعة في نطاق المشروع، أو التأخير/القصور في تقديم الخدمة. لذا فإن النص على أحكام مناسبة خاصة بالتأمينات والضمانات التنفيذية يساعد على تأمين الصفقة وتوفير أصول قابلة للتنفيذ في حال استرداد الحقوق.
التحقق من الامتثال
تتطلب إدارة مخاطر عقود الإنشاء أيضًا الالتزام بقوانين عقود الإنشاء في الإمارات لتجنب الغرامات غير الضرورية وتأخير أو توقف المشاريع.
يوصى بإضافة بنود في العقد تتعلق بتوزيع المهام، ومستوى إشراف كل طرف، والتعويض عن الأضرار.
الحصول على مساعدة في الامتثال: يساعد فريق كايروز وشركاه، المكوّن من أبرز المحامين في الإمارات في مجال القانون التجاري والشركات، في التفاوض وصياغة عقود الإنشاء، مع ضمان الامتثال وإدارة المخاطر القانونية المحتملة. احجز استشارة مجانية لمعرفة المزيد.
ما هي أفضل 5 بنود لإدارة المخاطر في عقود الإنشاء في الإمارات؟
قبل إتمام عقود الإنشاء في الإمارات، يُنصح بإضافة البنود التالية:
1. دعم وإشراف البناء: تنسيق زيارات الموقع، والتدقيق، وأحكام الضمان والتعويض عن الأضرار. يساعد ذلك في حل المشكلات في المراحل الأولى بالتشاور مع صاحب العمل، ويوفر خيارًا مباشرًا للمقاول لإنهاء العقد.
2. بنود تسوية النزاعات: تُعتبر بنود حل النزاعات متعددة المستويات الطريقة المفضلة لمعالجة أي نزاع في عقود الإنشاء، ويمكن النظر في التفاوض والوساطة والتحكيم. في حال سير الأمور بسلاسة، قد لا تُطبق هذه البنود، لكن التحضير لاحتمالية حدوث نزاع أمر ضروري.
ملاحظة هامة: يجب اختيار الاختصاص القضائي بعناية، وفي حالات التحكيم، يجب ألا تكون سلطة تعيين المحكمين أحادية الجانب.
3. فترة مسؤولية العيوب: وجود فترة مسؤولية للعيوب بعد الانتهاء من الأعمال أمر حيوي لصاحب العمل لإدارة المخاطر المالية. وقد يستفيد المقاول أيضًا، حيث تقل مسؤوليته بشكل كبير بعد انتهاء هذه الفترة.
4. الدفع المتسلسل (Back-to-Back Payment):تُستخدم بنود الدفع عند الدفع أو الدفع المتسلسل في العقود التي تتضمن مقاولين فرعيين لإتمام جزء من العمل. يساعد ذلك على تجنب تحميل المقاول التزام الدفع إذا لم يقم صاحب العمل بالسداد.
5. إدارة المستندات: يجب على أصحاب العمل التأكيد على وجود بنود لإدارة المستندات (ويُفضل أن تكون إلكترونية) ضمن عقود الإنشاء. يساعد ذلك على الحفاظ على سجلات دقيقة للأنشطة الإنشائية وضمان وجود أدلة في حال ظهور أي مسائل تنظيمية في الإمارات.
كيف يمكن لمكتب كايروز وشركاه المساعدة في إدارة مخاطر عقود الإنشاء في الإمارات؟
في كايروز وشركاه، نقدم الدعم لأصحاب العمل والمقاولين وحتى المقاولين الفرعيين في كل مرحلة من مراحل مشروع الإنشاء.
سواء كان المشروع قد بدأ بالفعل أو يقترب من الانتهاء، فإن وجود محامٍ متمرس في الإمارات يمكن أن يسهل الإجراءات ويضمن الالتزام بالقوانين طوال العملية، مما يساعد على تجنب المخاطر، والتأخيرات، والغرامات، والعقوبات، والنزاعات.
وفيما يلي كيف يمكن لفريق قانون الإنشاءات في كايروز وشركاه المساعدة:
- إدارة عقود الإنشاء
- التمثيل في النزاعات والمطالبات المتعلقة بالإنشاء
- تقديم الاستشارات بشأن التأمين والمسؤولية في مشاريع الإنشاء
- صياغة العقود وفق معايير FIDIC والعقود النموذجية الأخرى
- إعداد إطار عمل وآلية لهياكل المشروع وتوزيع المخاطر
- ضمان الامتثال التنظيمي والحصول على الموافقات اللازمة
مع أكثر من 570 قضية تم حلها، والحفاظ على معدل رضا العملاء بنسبة 96٪، يُعد كايروز وشركاه الشريك القانوني المثالي للأفراد والشركات المحلية والأجنبية التي تبحث عن الدعم القانوني في أي مشروع إنشائي.
يمكنكم زيارة مكاتبنا في دبي، أبوظبي، أو بيروت، أو حجز استشارة لمناقشة قضيتكم بمزيد من التفصيل.
يبدأ نجاحك بالإرشادات الصحيحة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
