كيف يختلف المطوّر عن المقاول
المطوّر ليس مقاولاً، واتفاقية التطوير ليست عقد مقاولة. فالمقاول ينفّذ ما يُطلب منه ويتقاضى أجراً. أما المطوّر فيقدّم رأس المال والخبرة، ويأخذ حصة من ربح المشروع، ويتحكم في بيع الوحدات المنجزة. وهذا الفارق يحدد من يتحمل المخاطرة عند تعثر المشروع. وهو أول ما يشرحه محامو العقارات في دبي لمالك أرض عُرضت عليه حصة من الربح بدلاً من ثمن للقطعة.
ويسير التطوير في الإمارات وفق واحد من ثلاثة نماذج. فمالك الأرض يستطيع بيع القطعة بيعاً باتاً لمطوّر يملك الأرض بعد ذلك ويحتفظ بالربح ويتحمل المخاطرة. ويستطيع الاحتفاظ بالقطعة وإبرام اتفاقية تطوير بحصة من الربح، حيث يبني المطوّر ويبيع ويتقاسم الطرفان الربح. أو يبقى مالك الأرض هو المطوّر ويستعين بمدير تطوير مقابل أتعاب، فيحتفظ بالربح والمخاطرة معاً. ويحدد هذا الاختيار من يُسجَّل مطوّراً، ومن يحتفظ بالأموال، ومن يخسر إذا فشل المشروع.
ومعظم المنازعات تنشأ من النموذج الأوسط، أي التطوير بحصة من الربح، لأنه يفصل السيطرة عن الملكية. فمالك الأرض ما زال يملك الأرض، لكن المطوّر يدير المشروع ويحتفظ بحصيلة المبيعات. ويجب أن يعالج الاتفاق هذه الثغرة، وإلا لم يكتشف الطرفان كيفية توزيع المخاطرة إلا عند تأخر المشروع.
من هو المطوّر المسجَّل ومن يحمل اسمه حساب الضمان
تحدد الجهة التنظيمية طريقة التعامل مع أموال البيع على الخارطة، والقواعد صارمة. فبموجب قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، على المطوّر الذي يبيع وحدات على الخارطة فتح حساب ضمان للمشروع لدى بنك معتمد. ويسدد المشترون في ذلك الحساب باسم المشروع. وتفرج دائرة الأراضي والأملاك في دبي عن الأموال على مراحل مقابل إنجازات إنشائية مصدّقة، ولا يجوز إنفاقها إلا على تكاليف المشروع مثل الأرض والبناء والتسويق المعتمد. ولأبوظبي نظامها الخاص عبر مركز أبوظبي العقاري (ADREC) ببنوكه المعتمدة، فالإمارة هي التي تحدد التفاصيل.
وفي التطوير بحصة من الربح، يحكم سؤال واحد الهيكل كله. إذ يجب أن يكون واضحاً أي كيان يحمل تسجيل المطوّر لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، لأن اسم ذلك الكيان يوضع على حساب الضمان وعليه الوفاء بواجبات المطوّر التنظيمية. ويكون المطوّر عادة مرخصاً للتطوير، ويتصرف بوصفه وكيلاً عن مالك الأرض أمام الجهات الرسمية. ويبقى العقار مسجلاً باسم مالك الأرض بينما يدير المطوّر المبيعات. ولا يجوز لمالك الأرض رهن القطعة خلال المشروع، إلا إذا كان الرهن لتمويل التطوير وتذهب حصيلته إلى حساب الضمان نفسه.
وهنا يكون مالك الأرض الذي لم يسبق له التطوير أكثر عرضة للخطر. فالمطوّر يحمل التسجيل وحساب الضمان وعلاقات المشترين. ومالك الأرض يحمل سند الملكية ووعداً بالربح. ويجب أن يمنح الاتفاق مالك الأرض قدراً من السيطرة والضمان يوازي المخاطرة التي يبقى متحملاً لها.
لماذا لا يجوز إخراج ربح مالك الأرض من حساب الضمان مبكراً
حصة الربح هي غاية الصفقة، وقواعد حساب الضمان تقيّدها. فالأموال في حساب الضمان لا يُفرج عنها إلا مقابل إنجازات مصدّقة وتكاليف مشروع معتمدة. وحصة مالك الأرض من الربح ليست تكلفة مشروع معتمدة، فلا يجوز سحبها من حساب الضمان قبل تحقق شروط الإفراج. وتوزيع الربح مبكراً بمعاملته سحباً من حساب الضمان يخالف النظام ويعرّض الشريكين للمساءلة.
ولذلك يجب أن ينص الاتفاق على موعد احتساب الربح وموعد سداده ومصدره. وعلى المطوّر عادة الوفاء بالتزام تمويلي، يبلغ في الغالب 30 في المئة من تكلفة البناء عبر الإنجاز أو كفالة بنكية أو وديعة نقدية، قبل أن يستطيع السحب بحرية. وتؤول الفوائد المحققة على حساب الضمان عادة إلى المطوّر بوصفها جزءاً من أموال المشروع. وكل نقطة من هذه النقاط تغيّر ما يحصل عليه مالك الأرض، ولا ينبغي ترك أي منها للافتراض.
ويحتاج جانب التكلفة إلى الانضباط نفسه. فينبغي أن يحدد الاتفاق جدول تكاليف المشروع، ويقرر من يتحمل تجاوز التكلفة، ويثبت ترتيب استرداد قيمة الأرض وتكلفة البناء والربح. وغموض هذا الترتيب من أكثر أسباب نزاعات التطوير شيوعاً، لأنه يتيح لكل طرف قراءة الأرقام لمصلحته.
كيف يحمي مالك الأرض موقفه
يحتفظ مالك الأرض بسند الملكية، وهذا السند حمايته الأساسية. فلا ينبغي له نقله ولا السماح برهن خارج حساب الضمان. وفيما عدا الملكية، يعتمد مالك الأرض على الاتفاق في السيطرة. وبوصفه عقداً خاضعاً لقانون المعاملات المدنية، يلزم الاتفاق الطرفين بما كتباه، ولا يلزمهما بغيره إلا قليلاً. وينبغي أن يحدد نطاق سلطة المطوّر بوصفه وكيلاً. فيستطيع المطوّر حينئذ إدارة المشروع والتعامل مع الجهات الرسمية دون أن يلزم مالك الأرض بما يجاوز الخطة. وينبغي أن يحدد كذلك ما يجب على المطوّر تسليمه وموعده، ليكون للتأخير أثر لا عذر.
والضمان لا يقل أهمية عن السيطرة. فمالك الأرض يستطيع طلب كفالة حسن أداء، وحق التدخل والإتمام إذا أخلّ المطوّر، ومساراً واضحاً للإنهاء مع تقييم عند الخروج. وهذه هي الشروط التي تحوّل وعد الربح إلى حق يستطيع مالك الأرض تنفيذه. ونزاع التطوير يدور عادة حول ما إذا كانت هذه الشروط قد اتُّفق عليها من البداية.
ويقرر الطرفان أيضاً أين يضعان المشروع المشترك. فوضع التطوير في شركة مملوكة للطرفين أو في شركة ذات غرض خاص يفصل المشروع عن باقي أعمال كل شريك ويحفظ حصة الربح في هيكل أوضح. لكنه لا يغيّر قواعد مؤسسة التنظيم العقاري وحساب الضمان، وهي تلزم من يُسجَّل مطوّراً أياً كان.
يخضع الربح من التطوير العقاري في الإمارات لضريبة الشركات الاتحادية بنسبة 9 في المئة. وعلى كل طرف احتساب الحصة بعد الضريبة عند مقارنة الصفقة.
كيف ينبغي لمالكي الأراضي والمطوّرين هيكلة اتفاقية التطوير في الإمارات في 2026
تحدد اتفاقية التطوير في الإمارات من يتحمل المخاطرة قبل بدء البناء بوقت طويل. والنموذج يأتي أولاً. فبيع الأرض ينقل المخاطرة إلى المطوّر. والتطوير بحصة من الربح يبقي مالك الأرض داخل المشروع، محتفظاً بالملكية ومعتمداً على المطوّر في التنفيذ وفي الأموال المودعة في حساب الضمان. ثم يحدد إطار قانون الملكية العقارية ونظام مؤسسة التنظيم العقاري مقدار ما يستطيع الاتفاق إعادته من تلك المخاطرة.
وأهم الشروط هي تلك التي يتجاوزها الطرفان حين يبدو المشروع مضموناً. وهي أي كيان يُسجَّل مطوّراً، ومن يحمل اسمه حساب الضمان، ومتى يُدفع الربح، وما الضمان الذي يملكه مالك الأرض إذا أخفق المطوّر. ومالك الأرض الذي يوافق على حصة من الربح دون هذه الشروط يكون قد تحمل مخاطرة المشروع دون أن يملك السيطرة على إدارتها.
ينفّذ مالكو الأراضي والمطوّرون مشاريع في قطاع العقارات في الإمارات. ويقدم محامو العقارات في دبي لدى كيروز وشركاه المشورة بشأن نموذج التطوير، وقواعد مؤسسة التنظيم العقاري وحساب الضمان، والشروط التي تحدد من يتحمل الخسارة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
