إن عقد البناء في الإمارات الذي وُقّع في عام 2024 أو 2025 جرى تسعيره على الأرجح قبل أن تبدأ بلدية دبي حجب شهادة إنجاز المبنى بسبب غياب جواز المواد المستدامة، وقبل أن يشدد تحديث نظام السعفات لعام 2026 الأهداف الحرارية التي يُمنح الترخيص على أساسها. والعقود التي صيغت في تلك الفترة تحمل سؤالاً لم تُجب عنه قط. فحين يخفق مشروع مكتمل في بلوغ تصنيف السعفات الفضي أو تصنيف اللؤلؤة بنظام استدامة، من يتحمل التكلفة، المطوّر أم المقاول؟
الإجابة تتوقف على العقد، ومعظم العقود في الإمارات صيغت كأن قواعد المباني الخضراء خارجة عنها. والتصنيف الفائت قد يوقف الإنجاز، ويجمّد المبالغ المحتجزة، ويعرّض الجهة المسؤولة لغرامات بموجب قانون المناخ الاتحادي. وحيث لا يحدد العقد من يتحمل هذا الخطر، تبتّ هيئة التحكيم فيه بعد سنوات، ويكون الطرف الذي يدفع غالبًا هو ذاك الذي نسيت الصياغة تسميته. وبالنسبة إلى محامي الإنشاءات في دبي، هذه هي الثغرة المتكررة في وثائق البناء الإماراتية مع اقتراب عام 2026.
لماذا أصبحت التزامات المباني الخضراء تحدد من يتقاضى مستحقاته
تؤثر الآن ثلاث طبقات من الالتزامات على كل عملية بناء في الإمارات، وكل طبقة منها قادرة على بلوغ العقد.
الأولى هي تنظيم المباني الخضراء على مستوى الإمارة. ففي دبي، يُعد نظام المباني الخضراء السعفات الذي تديره بلدية دبي إلزاميًا للمباني الجديدة، مع اشتراط تصنيف فضي كحد أدنى عند مرحلة الترخيص. ويضيف تحديث عام 2026 جواز المواد المستدامة، المطبَّق اعتبارًا من الربع الأول من عام 2026، والذي يسجّل المواد الإنشائية والكميات والموردين وبيانات الكربون المتضمَّن في السجل الرقمي البلدي. ولن تصدر بلدية دبي شهادة إنجاز المبنى حتى يُقدَّم ذلك الجواز. وفي أبوظبي، يشترط نظام تصنيف اللؤلؤة "استدامة" حدًا أدنى من لؤلؤة واحدة للمشاريع الجديدة ولؤلؤتين للمباني الممولة حكوميًا، ويُقيَّم ذلك عبر عملية الترخيص. وتطبق رأس الخيمة لوائح "برجيل" الخاصة بها.
الطبقة الثانية اتحادية. فقد دخل المرسوم بقانون اتحادي رقم 11 لسنة 2024 بشأن الحد من آثار تغير المناخ حيز النفاذ في 30 مايو 2025، مع اشتراط الامتثال الكامل بحلول 30 مايو 2026. وهو يلزم كل جهة عامة وخاصة تولّد انبعاثات غازات الدفيئة، بما في ذلك شركات المناطق الحرة، بقياس تلك الانبعاثات والإبلاغ عنها وخفضها. ويقع قطاعا الإنشاءات والعقارات بين أكثر القطاعات تعرضًا. وتحدد المادة 15 غرامات تتراوح بين 50,000 درهم و2 مليون درهم، تتضاعف عند تكرار المخالفة خلال عامين. ونعرض تفاصيل التطبيق في مقالنا حول التزامات ESG للشركات الخاصة بموجب قانون المناخ الإماراتي.
الطبقة الثالثة هي العقد. فعقد FIDIC يسحب الطبقتين الأوليين عبر بند الامتثال للقوانين، الذي يلزم المقاول بالامتثال للقوانين السارية. وهذا البند يجعل المقاول مسؤولاً عن اتباع قواعد المباني الخضراء. لكنه لا يجعل المقاول، بمفرده، يضمن نتيجة معينة في السعفات أو استدامة، ولا يوزّع تكلفة التصنيف الفائت، ولا يحدد من يُعدّ جواز المواد. هذه المسائل تحتاج إلى عبارات صريحة. وحيث يتركها العقد مفتوحة، تعود المحاكم وهيئات التحكيم في الإمارات إلى المبادئ العامة في القانون المدني، وتكون النتيجة بطيئة ومكلفة ويصعب التنبؤ بها.
البنود التي ينبغي أن يحملها عقد البناء في الإمارات
إن عقد البناء الذي يأخذ ESG على محمل الجد يسمّي المعيار، ويسمّي الطرف المسؤول عنه، ويسمّي تبعة الإخفاق فيه. ويبيّن الجدول أدناه ما يميل إلى الحدوث عند وجود كل بند مقابل غيابه عن العقد.
أكثر هذه البنود إثارة للنزاع هو الأول. فإذا جعل العقد التصنيف الأخضر شرطًا لشهادة الاستلام، فلن ينال المقاول التسليم ولا الإفراج عن المبالغ المحتجزة ولا انتهاء غرامات التأخير حتى يتحقق التصنيف. وهذا التزام ثقيل، وعلى المقاول الذي يسعّر مبلغًا إجماليًا ثابتًا أن يقاوم قبوله دون تفويض تصميمي مقابل. أما المطوّر فلديه كل الأسباب لطلبه، لأن التصنيف يحمي ترخيصه وبرنامج بيعه. ويكمن التفاوض تحديدًا في هذا التوتر، ولهذا فإن بندًا مقصودًا أفضل من قاعدة افتراضية.
أين يترك نموذج FIDIC القياسي ثغرة
يبقى FIDIC الأساس لمعظم المشاريع الكبرى في الإمارات، وقد وسّعت إصدارات 2017 التزامات المقاول المتعلقة بالصحة والسلامة والاستدامة. كما نشر FIDIC ميثاق تغير المناخ في عام 2021، مشيرًا إلى اتجاه المسار. لكن لا شيء من ذلك يحوّل نموذج FIDIC القياسي بمفرده إلى عقد مبانٍ خضراء. فالنموذج يقدّم واجب الامتثال للقوانين وآلية لتغيّر التشريع. لكنه لا يسمّي تصنيفًا مستهدفًا، ولا يوزّع الإبلاغ عن الكربون المتضمَّن، ولا يحدد تبعة فشل التصنيف. هذه أمور تنتمي إلى متطلبات صاحب العمل والمواصفات والشروط الخاصة، تُصاغ للمشروع المعيّن.
من يتحمل التزام التصنيف يتوقف على من يحوز التصميم. فبموجب "الكتاب الأحمر" حيث يصمم صاحب العمل، يبني المقاول وفق مواصفة لم يكتبها، ومن ثم فإن بندًا يلزم المقاول بضمان تصنيف للطاقة ينقل خطرًا تصميميًا إلى طرف لا يستطيع التحكم فيه. أما بموجب "الكتاب الأصفر" أو "الكتاب الفضي" حيث يصمم المقاول، فإن ضمان التصنيف يتلاءم على نحو أطبع، لأن المقاول يتحكم في الخيارات التي تنتج التصنيف. والمطوّر الذي ينسخ ضمانًا أخضر من سابقة "تصميم وبناء" إلى عقد "بناء فقط" يخلق بندًا سيقاومه المقاول، وقد ترفض هيئة التحكيم إنفاذه. ونقارن بين هذه النماذج في مقالنا حول FIDIC مقابل العقود المخصصة في الإمارات.
تكتسب نقطة تغيّر التشريع أهمية في عام 2026 لأن القواعد تحركت في منتصف الدورة. فالعقد الموقَّع قبل نفاذ اشتراط جواز المواد المستدامة لم يسعّره. ويمكن لبند تغيّر التشريع في FIDIC أن يمنح المقاول تخفيفًا في الوقت والتكلفة عن القواعد المستحدثة بعد التاريخ الأساسي، لكن فقط إذا أبقى العقد على تلك الآلية وأرسل المقاول إخطارًا ضمن المهلة التعاقدية. والمقاول الذي يستوعب الالتزام الجديد دون مطالبة، أو يفوّت الإخطار، يموّل تغيير سياسة المنظّم من هامش ربحه.
ماذا يحدث عند إخفاق التصنيف الأخضر
تبعات التصنيف الفائت أوسع من غرامة واحدة، وهي تتراكم.
عند الإنجاز، تمنع شهادة إنجاز مبنى محجوبة أو شهادة استلام متنازَع عليها المطوّر من استخدام الأصل أو بيعه، وتُبقي المبالغ المحتجزة للمقاول مجمّدة. وهذه هي الآلية ذاتها التي تحرّك نزاعات الإنجاز المعتادة، والمُحفّز الأخضر لا يغيّر الرهانات القانونية، وهو ما نوضحه في دليلنا حول شهادة الاستلام في مشاريع الإنشاءات بالإمارات. ما يتغير هو أن السبب صار يكمن الآن في مجموعة من التنظيمات لم تتطرق إليها كثير من العقود.
على الجانب التنظيمي، يعرّض قانون المناخ الجهة المسؤولة لغرامات تتراوح بين 50,000 درهم و2 مليون درهم، وقد يؤثر عدم الامتثال المستمر على الموافقات المستقبلية وعلى الوصول إلى الأعمال الحكومية. وتشرف وزارة التغير المناخي والبيئة على النظام الاتحادي، بينما تتولى بلدية دبي وجهات أبوظبي إنفاذ أنظمة التصنيف على مستوى الإمارة. ولا يمكن للمطوّر تمرير جزاء المنظّم إلى المقاول ما لم ينص العقد على ذلك، وهو ما يعيد السؤال إلى الصياغة.
إحدى النقاط التي كثيرًا ما تُساء قراءتها هي المسؤولية العشرية (decennial liability). فالمادة 880 من القانون المدني الإماراتي تجعل المقاولين والمهندسين المشرفين مسؤولين لمدة عشر سنوات عن العيوب التي تهدد متانة المبنى أو سلامته. والإخفاق في بلوغ تصنيف للطاقة أو في تقديم جواز المواد ليس عمومًا عيبًا في المتانة، ومن ثم فإن نظام المسؤولية العشرية لا يلتقطه عادةً. والمعالجة لالتزام أخضر فائت تأتي من العقد، من الضمانات والتعويضات وشروط الإنجاز، لا من المسؤولية العشرية. والعقد الذي يعتمد على المسؤولية العشرية لتغطية الأداء الأخضر يعتمد على الأداة الخطأ. ونتناول مسألة التوزيع الأوسع في مذكرتنا حول إدارة مخاطر عقود البناء في الإمارات.
كيف ينبغي للمطوّرين والمقاولين في الإمارات التعامل مع بنود ESG في عام 2026؟
انتقلت بنود ESG والاستدامة في عقود البناء بالإمارات من كونها اختيارية إلى كونها حاملة للأعباء. فالسعفات و"استدامة" والمرسوم بقانون اتحادي رقم 11 لسنة 2024 يخلق كل منها التزامات قادرة على إيقاف مشروع عند الإنجاز، والعقد الذي لا يوزّعها يترك الأطراف يتنازعون على المسألة بعد أن تكون التكلفة قد وقعت.
أكثر الثغرات إلحاحًا لإغلاقها هي العقد الموقَّع قبل عام 2026 الذي يصطدم بجواز المواد الجديد وباشتراطات التصنيف الأشد دون مسار لتغيّر التشريع أو توزيع واضح للالتزام الأخضر. فعلى أطراف العقود السارية أن يتحققوا مما تقوله نماذجهم الآن، قبل أن تُحجب شهادة، لا بعدها. وعلى من يصوغون عقودًا جديدة أن يسمّوا التصنيف، وأن يسمّوا الطرف المسؤول، وأن يسمّوا التبعة بعبارات واضحة.
بالنسبة إلى المطوّرين والمقاولين والاستشاريين الذين يدرسون كيفية توزيع خطر المباني الخضراء في مشروع معيّن، يصوغ محامو الإنشاءات في دبي لدينا أحكام ESG والاستدامة ويتفاوضون عليها ويتولّون النزاعات التي تنشأ عند غياب تلك الأحكام.
يبدأ نجاحك بالإرشادات الصحيحة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
