متتبّع التشريعات الإنشائية في دولة الإمارات

أعادت ثلاثة تشريعات تشكيل قانون الإنشاءات في دولة الإمارات خلال عام واحد. دخل قانون دبي رقم 7 لسنة 2025 حيّز التنفيذ في 8 يناير 2026، وأخضع كل مقاول في الإمارة، بما في ذلك المناطق الحرة، لنظام قيد موحّد. وفعل قانون دبي رقم 14 لسنة 2025 الأمر ذاته بالنسبة لمكاتب الاستشارات الهندسية اعتباراً من أبريل 2026. ثم حلّ المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 محل القانون المدني لعام 1985 في 1 يونيو 2026. ولكل تشريع تاريخ نفاذ وفترة انتقالية وموعد امتثال خاص به، وهذه المواعيد لا تتوافق فيما بينها.

يستعرض هذا المرجع التشريعات التي تحكم مشاريع الإنشاءات في دولة الإمارات، ووضعها الحالي، والتواريخ ذات الأهمية. ويشرف على إعداده محامو الإنشاءات في دبي لدى كيروز وشركاه، ويُراجَع كل ثلاثة أشهر. وتعكس هذه النسخة الوضع كما هو في يوليو 2026. وتبيّن خانة الحالة ما هو نافذ، وما أُلغي لكنه ما زال يحكم العقود الأقدم، وما هو قيد الإصدار.

التشريعات الاتحادية

تسري التشريعات الاتحادية على الإمارات السبع جميعها. وتطبّقها محاكم البر الرئيسي مباشرةً. ويطبّق مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وسوق أبوظبي العالمي (ADGM) قانون العقود الخاص بكل منهما، غير أن قواعد النظام العام الاتحادية، ومنها الضمان العشري، تظل تسري على المباني المشيّدة داخل الدولة.

يسري القانونان المدنيان جنباً إلى جنب لسنوات. فالنزاع الذي ينشأ في 2029 بشأن عقد وُقّع في 2024 يُفصل فيه وفق قانون 1985. والنزاع ذاته بشأن عقد مبرم في 2027 يُفصل فيه وفق قانون 2025. ويتعيّن أن تحدّد المذكرات وتقارير الخبرة القانون الواجب التطبيق وأن تستشهد بأرقام المواد المقابلة. ويتناول الفروق الجوهرية بين النظامين دليلنا حول الضمان العشري للمقاولين والمهندسين في 2026.

تشريعات دبي

تنظّم دبي من يحق له البناء ومن يحق له التصميم من خلال تشريعات على مستوى الإمارة. وتسري هذه التشريعات على بر دبي الرئيسي، ومناطق التطوير الخاصة، والمناطق الحرة، بما في ذلك مركز دبي المالي العالمي، ما لم يوجد استثناء.

تمتد أنظمة القيد إلى كامل سلسلة التعاقد. فصاحب العمل الذي يتعاقد مع مقاول غير مسجّل يخالف قانون رقم 7 لسنة 2025، وصار كل عقد باطن يستلزم موافقة مسبقة وأطرافاً مسجّلة. ويتناول الإطار والعقوبات والموعد النهائي في يناير 2027 دليلنا حول قانون الإنشاءات الجديد في دبي.

الجدول الزمني للامتثال في 2026 و2027

ما الذي يرصده هذا المرجع في التحديث القادم

تحمل اللوائح التنفيذية معظم التفاصيل التشغيلية، وعدد منها ما زال قيد الإصدار. ويُتوقع أن تصدر بلدية دبي قرارات إضافية بموجب قانون رقم 7 لسنة 2025 بشأن معايير التصنيف، وموافقات التعاقد من الباطن، ومدونة السلوك المهني. وستحدّد قرارات تنفيذية مماثلة بموجب قانون رقم 14 لسنة 2025 آلية تصنيف مكاتب الاستشارات. ومن المقرر أيضاً أن يتبلور خلال 2026 نظام تصنيف المقاولين ومكاتب الاستشارات الهندسية المحدَّث في دبي، الذي أُعلن عنه إلى جانب هذه القوانين.

أما على الصعيد الاتحادي، فستبدأ أولى أحكام المحاكم داخل الدولة الصادرة وفق القانون المدني لعام 2025 في الظهور. وستبيّن هذه الأحكام كيفية عمل أحكام الظروف الطارئة والإخطار والرجوع الجديدة على أرض الواقع. ويستحق تعامل المحاكم مع التعويض الاتفاقي بموجب المادة 340 الجديدة اهتماماً خاصاً، نظراً لأثره في تعويضات التأخير. ويُعرَض السياق التشريعي الأوسع لجميع هذه التشريعات في الدليل القانوني لقانون الإنشاءات في دولة الإمارات.

كيف ينبغي لشركات الإنشاءات استخدام متتبّع التشريعات في دولة الإمارات في 2026؟

استبدلت إصلاحات 2026 قاعدة تشريعية مستقرة بأخرى متحركة. وصار على المقاول الذي يتقدم بعطاء في دبي أن يتحقق من ثلاثة أمور قبل التوقيع: وضع قيده بموجب قانون رقم 7 لسنة 2025، ووضع استشاريه بموجب قانون رقم 14 لسنة 2025، وأي قانون مدني سيحكم العقد. ويستغرق كل تحقق دقائق، ويترتب على كل إخفاق تكلفة تُقاس بالغرامات أو وقف الأعمال أو مركز غير قابل للتنفيذ في نزاع لاحق.

وأشد الثغرات خطورة هي الموعد النهائي لتوفيق الأوضاع في يناير 2027. فالمقاول الذي يتجاوزه لا يكون متأخراً فحسب، بل يصبح كياناً يُحظر على أصحاب العمل التعاقد معه، وهو ما يحوّل تقصيراً في الامتثال إلى استبعاد تجاري. وتواجه مكاتب الاستشارات المنعطف ذاته بعد أشهر قليلة.

وعادةً ما تلزم المشورة القانونية لمواءمة هذه المتطلبات مع هيكل مؤسسي ومحفظة مشاريع بعينها. ويقدّم محامو الإنشاءات في دبي لدى كيروز وشركاه المشورة في القيد والتصنيف وتحديث العقود والنزاعات في ظل النظامين القديم والجديد.