يُعد التأمين عنصراً أساسياً في كل مشروع إنشائي في الإمارات. فبرنامج التأمين المصمم جيداً يحمي أصحاب الأعمال والمقاولين والاستشاريين والممولين من المخاطر الجسيمة التي تنشأ أثناء الإنشاء. ومع ذلك، تظل صياغة هذه الأحكام وتفسيرها من أكثر أجزاء العقد سوء فهماً.
تستعرض هذه المقالة أبرز أنواع تأمين الإنشاءات في الإمارات، والأحكام التعاقدية الأساسية التي يجب أن تكون الأطراف على دراية بها، والاعتبارات العملية لضمان حماية كافية طوال دورة حياة المشروع.
أنواع تأمين الإنشاءات
تتطلب مشاريع الإنشاء في الإمارات عادة عدة أنواع من التغطية التأمينية. وتعتمد المتطلبات المحددة على طبيعة المشروع وحجمه، لكن أكثر الأنواع شيوعاً تشمل:
تأمين مقاولي الأعمال ضد جميع الأخطار: حماية الأعمال
يوفر تأمين مقاولي الأعمال ضد جميع الأخطار (CAR) تغطية ضد الضرر المادي الذي يلحق بالأعمال، بما يشمل المواد في الموقع وأثناء النقل. وتُعد هذه عادة وثيقة التأمين الأساسية في أي مشروع إنشائي.
وتغطي وثائق CAR عموماً القيمة الكاملة لإعادة البناء، إلى جانب مخصص للأتعاب المهنية والتكاليف التبعية الأخرى المتكبدة في حال وقوع ضرر. وتظل الوثيقة عادة سارية حتى يستلم صاحب العمل الأعمال، وعندئذ تنتقل مسؤولية التأمين على الأعمال المكتملة إلى صاحب العمل.
وتُستثنى العيوب ذاتها عادة من تغطية CAR. وهذا مصدر شائع للمنازعات. ففي الممارسة الإماراتية، كثيراً ما يفترض أصحاب الأعمال خطأً أن وثائق CAR تغطي عيوب الصنعة ذاتها. وهذا غير صحيح. فتستجيب CAR فقط للضرر الناتج، لا للعيب نفسه، ما لم تُشترى تغطية موسعة. ولكي تكون هذه التغطية الموسعة فعالة، يجب تحديد مكونات الأعمال المختلفة بوضوح في الوثيقة.
ولأن المقاولين غالباً ما يحتفظون بوثائق CAR عالمية تغطي جميع مشاريعهم، فمن الأوفر عادة أن يشتري المقاولون هذا التأمين بدلاً من أن يحصل أصحاب الأعمال على وثائق خاصة بالمشروع. غير أنه حيث يعتمد المقاولون على وثائق CAR العالمية، يجب على أصحاب الأعمال التأكد من أن الحدود الإجمالية لا تتآكل بمطالبات من مشاريع أخرى.
التأمين ضد الأخطاء المهنية: تغطية مسؤولية التصميم
يوفر التأمين ضد الأخطاء المهنية (PI) تغطية للمقاولين الذين يتحملون مسؤولية التصميم، ويحميهم من المسؤولية الناشئة عن الإهمال المهني. وهذا التأمين أساسي لعقود التصميم والبناء حيث يتحمل المقاول مسؤولية تصميم الأعمال.
ويعمل التأمين ضد الأخطاء المهنية على أساس "المطالبات المقدمة"، أي أن التغطية تستجيب عند تقديم مطالبة ضد المؤمَّن له، لا عند وقوع الإخلال بالواجب المهني فعلياً. ونتيجة لذلك، يجب أن يظل التأمين ضد الأخطاء المهنية سارياً طوال أي فترة تقادم محتملة. وبموجب القانون الإماراتي، تبلغ هذه الفترة عادة 10 سنوات من تاريخ إتمام المشروع، بما يتوافق مع فترة المسؤولية العشرية بموجب المواد 880 إلى 883 من القانون المدني الإماراتي.
وتستثني وثائق التأمين ضد الأخطاء المهنية عادة ضمانات "الملاءمة للغرض". ويجب على الأطراف مراجعة شروط الوثيقة بعناية لفهم الاستثناءات التي قد تحد من التغطية. وكثيراً ما يُسند مقاولو التصميم والبناء الإماراتيون التصميم إلى استشاريين من الباطن، لذا يجب أن يتناول العقد ما إذا كانت تغطية التأمين ضد الأخطاء المهنية للاستشاري من الباطن مطلوبة وبأي مستوى.
تأمين المسؤولية العامة: الحماية من مطالبات الطرف الثالث
يوفر تأمين المسؤولية العامة تغطية لمطالبات الطرف الثالث الناشئة عن الوفاة أو الإصابة الشخصية أو الضرر الذي يلحق بالممتلكات خلال أنشطة الإنشاء. ويغطي هذا التأمين مطالبات أفراد الجمهور وأطراف ثالثة أخرى ليسوا موظفين لدى المقاول.
لا تخلط بين تأمين المسؤولية العامة وتأمين مقاولي الأعمال ضد جميع الأخطار. فالمسؤولية العامة تغطي الأطراف الثالثة، بينما تغطي CAR الأعمال ذاتها. وكلاهما مطلوب عادة في مشاريع الإنشاء.
تأمين تعويض العمال: حماية إلزامية للموظفين
يوفر تأمين تعويض العمال تغطية لوفاة موظفي المقاول أو إصابتهم أثناء تنفيذ الأعمال. وهذا التأمين إلزامي بموجب قانون العمل الإماراتي لجميع أصحاب العمل.
وبموجب مبادئ الشريعة الإسلامية المطبقة في الإمارات، يجوز لورثة الضحية المطالبة بـ"الدية" إذا تسبب موظف لدى المقاول في وفاة طرف ثالث. وتخضع الدية للمرسوم بقانون اتحادي رقم 31/2021. ويبلغ المعدل القياسي في الإمارات 200,000 درهم، وإن كان قد يختلف حسب السلطة التقديرية للقضاء في بعض الإمارات. وقد يرغب المقاولون في شراء تغطية تأمينية إضافية ضد هذه المسؤولية المحتملة.
تأمين المسؤولية العشرية: الضمان الهيكلي لعشر سنوات
بموجب المواد 880 إلى 883 من القانون المدني الإماراتي، يُسأل المقاولون والمهندسون المعماريون أو المهندسون المشرفون بالتضامن تجاه صاحب العمل لمدة 10 سنوات من تاريخ استلام الأعمال عن أي عيب يهدد سلامة المبنى أو ثباته، أو إذا انهار المبنى كلياً أو جزئياً.
وهذه مسؤولية موضوعية صارمة. ولا يُشترط إثبات الإهمال.
والمسؤولية العشرية حكم إلزامي بموجب القانون الإماراتي ولا يمكن استبعاده أو تحديده تعاقدياً. ولا يجوز للأطراف الاتفاق على فترة مسؤولية أقصر، وأي حكم تعاقدي يسعى لاستبعاد هذه المسؤولية أو تحديدها يكون باطلاً بموجب المادة 882 من القانون المدني.
ونظراً للطبيعة الصارمة للمسؤولية العشرية، غالباً ما يشتري المقاولون واستشاريو التصميم تأميناً محدداً ضد المسؤولية العشرية. ورغم أن هذا التأمين كان اختيارياً سابقاً، أشارت هيئة التأمين الإماراتية إلى نيتها جعل تأمين المسؤولية العشرية إلزامياً. ويجب على الأطراف متابعة المستجدات التنظيمية في هذا المجال.
تأمين تأخير بدء التشغيل: الحماية من خسائر التأخر في الإتمام
يوفر تأمين تأخير بدء التشغيل (DSU)، المعروف أيضاً بتأمين خسارة الأرباح المتوقعة (ALOP)، تغطية لأصحاب الأعمال عن الخسائر الناشئة عن تأخر إتمام الأعمال. وقد يشمل ذلك فقدان الإيرادات، وزيادة تكاليف التمويل، وخسائر تبعية أخرى.
ورغم أن المقاولين يتحملون عادة مسؤولية التعويضات المقطوعة في حال التأخير، فإن هذه التعويضات تُحدد عادة بسقف 10% من قيمة العقد. وحيث تتجاوز خسائر صاحب العمل الفعلية هذا السقف، يوفر تأمين تأخير بدء التشغيل حماية إضافية. ويكتسب هذا النوع من التأمين أهمية خاصة في المشاريع الممولة عبر التمويل المشروعي، حيث قد تترتب على التأخيرات عواقب مالية جسيمة على الجهات المُقرضة والمستثمرين.
الأحكام التعاقدية الرئيسية
إضافة إلى المتطلب الأساسي لشراء تأمين كافٍ والحفاظ عليه، يجب أن تتناول عقود الإنشاء عدة مسائل تبعية مهمة.
التأمين بأسماء مشتركة
يجب أن تُعقد وثائق تأمين معينة، خصوصاً CAR والمسؤولية العامة، بأسماء مشتركة لصاحب العمل والمقاول (وأي جهات مُقرضة للمشروع عند الاقتضاء). ويضمن ذلك حماية جميع الأطراف ذوي المصلحة القابلة للتأمين في المشروع بموجب الوثيقة.
ويملك الطرف المذكور في وثيقة تأمين الحق في تقديم مطالبات مباشرة بموجب تلك الوثيقة. ومن الشائع أيضاً أن تتنازل شركات التأمين عن حقوقها في الحلول محل المؤمَّن لهم المشتركين. ويمنع ذلك شركة التأمين من السعي لاسترداد المبالغ من طرف مؤمَّن عليه آخر، حتى لو ساهمت تصرفاته في الخسارة.
وحيث يُؤمَّن أطراف متعددون بموجب الوثيقة نفسها، يجب أن تنص الوثيقة على ألا يضر أي فعل أو إغفال من طرف مؤمَّن مشترك (مثل التضليل أو عدم الإخطار) بتغطية الأطراف المؤمَّن عليها الأخرى.
بنود المسؤولية المتبادلة
يجب أن تتضمن الوثائق المُعقدة بأسماء مشتركة بند مسؤولية متبادلة. ويضمن هذا الحكم معاملة كل طرف كما لو صدرت له وثيقة منفصلة، بما يتيح للوثيقة الاستجابة للمسؤولية التي يتحملها طرف مؤمَّن مشترك تجاه آخر.
تسجيل المصلحة مقابل الأسماء المشتركة: فارق مهم
يجب على الأطراف فهم الفارق بين "تسجيل" مصلحتها في وثيقة والتسمية كمؤمَّن مشترك. فبينما قد يملك الطرف المُسجَّلة مصلحته حقاً في المشاركة في عائدات التأمين، لا يملك عادة حقاً مباشراً في تقديم مطالبة بموجب الوثيقة. علاوة على ذلك، لن تتنازل شركات التأمين عموماً عن حقوقها في الحلول محل طرف مُسجَّلة مصلحته فقط.
حدود لكل حادثة مقابل الحدود الإجمالية
قد تُقدَّم التغطية التأمينية إما على أساس "لكل حادثة" أو على أساس "إجمالي". وتوفر تغطية "لكل حادثة" حداً منفصلاً لكل حدث مؤمَّن عليه. وتوفر التغطية الإجمالية حداً واحداً لجميع المطالبات خلال فترة الوثيقة.
ومن منظور صاحب العمل، تُفضَّل عموماً تغطية "لكل حادثة"، إذ تضمن ألا تستنفد مطالبة سابقة التغطية المتاحة للأحداث اللاحقة أو تقللها. ويكتسب هذا أهمية خاصة حيث يحتفظ المقاول بوثيقة عالمية تغطي مشاريع متعددة، إذ قد تؤثر مطالبة في أحد المشاريع على التغطية المتاحة للمشاريع الأخرى.
التنازلات والمبالغ المستقطعة
يجب على أصحاب الأعمال مراجعة مبالغ التنازل أو الاستقطاع بموجب وثائق التأمين بعناية. فقد تترك المبالغ المستقطعة المفرطة مخاطر معينة فعلياً دون تأمين، إذ ستقع الخسائر الصغيرة بالكامل على الطرف المؤمَّن عليه. ويجب أن يحدد العقد الحد الأقصى المقبول لمبالغ الاستقطاع.
وتستثني بعض شركات التأمين في الإمارات تحديداً "الأعمال الساخنة" (اللحام، القطع، الطحن) ما لم تُعلَن بشكل منفصل. ويجب على المقاولين التأكد من تغطية جميع الأنشطة ذات الصلة.
استثناءات الوثيقة
تحتوي جميع وثائق التأمين على استثناءات تحد من التغطية. وتشمل الاستثناءات الشائعة في تأمين الإنشاءات:
- عيوب التصميم أو المواد أو الصنعة (رغم أن الضرر الناتج قد يكون مغطى)
- البلى، والتدهور التدريجي، أو العيب الكامن الطبيعي
- الخسائر الناشئة عن التأخير أو فقدان الاستخدام
- أنواع معينة من الخسائر التبعية
- ضمانات الملاءمة للغرض (في وثائق PI)
ويجب على الأطراف مراجعة استثناءات الوثيقة لضمان فهم نطاق التغطية وتحديد أي ثغرات قد تحتاج إلى معالجة عبر تأمين إضافي أو توزيع مخاطر تعاقدي.
التأمين وحدود المسؤولية: مفهوم خاطئ شائع
من المفاهيم الخاطئة الشائعة في قطاع الإنشاءات أن مسؤولية المقاول عن خطر معين محدودة ضمنياً بمبلغ التأمين المطلوب بموجب العقد.
وهذا غير صحيح.
فإذا كان المقاول مُلزماً بالحفاظ على تأمين ضد الأخطاء المهنية بقيمة 5 ملايين دولار لكل مطالبة، فإن مسؤولية المقاول عن عيب تصميم لا تُحدد تلقائياً بـ5 ملايين دولار. ويجوز لصاحب العمل مقاضاة المقاول عن أي خسائر تتجاوز حد التأمين، ساعياً للاسترداد من أصول المقاول أو أي وثائق تأمين إضافية قد يحملها.
وفي نزاع إماراتي حديث، دفع مقاول بأن حد تأمينه ضد الأخطاء المهنية يُحدد مسؤوليته. لكن المحكمة رفضت ذلك. فالتأمين وحدود المسؤولية مفهومان منفصلان قانونياً.
ويُشترط صياغة تعاقدية صريحة لتحديد مسؤولية المقاول. وحتى في تلك الحالة، قد تسمح المادة 390(2) من القانون المدني الإماراتي للمحاكم بتعديل حدود المسؤولية المتفق عليها مسبقاً لضمان حصول الطرف المتضرر على تعويض عن الخسائر الفعلية التي تكبدها.
مفاهيم خاطئة شائعة عن تأمين الإنشاءات
متطلبات التأمين بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2025
قانون دبي رقم 7 لسنة 2025 بشأن تنظيم أنشطة المقاولات في إمارة دبي، النافذ اعتباراً من يناير 2026، يستحدث إطاراً تنظيمياً جديداً لقطاع الإنشاءات. ورغم أن القانون يركز أساساً على تسجيل المقاولين وتصنيفهم، فإن له آثاراً على ترتيبات التأمين.
ويشدد القانون الجديد على الامتثال لمعايير الصحة والسلامة المهنية. ويجب على المقاولين الحفاظ على تغطية تأمينية مناسبة كجزء من متطلبات التسجيل لدى بلدية دبي. ورغم أن اللوائح التنفيذية لم توضح بعد عتبات التأمين التفصيلية، يجسد القانون تحولاً نحو مساءلة أشد صرامة للمقاولين ورقابة أكثر دقة على الامتثال في دبي.
ويجب على الأطراف متابعة المستجدات التنظيمية وضمان بقاء برامج التأمين الخاصة بها متوافقة مع المتطلبات المتطورة.
نقل المخاطر عند الاستلام
يُمثّل إصدار شهادة الاستلام (TOC) نقطة حاسمة في دورة حياة التأمين لمشروع الإنشاء. فعند الاستلام، تنتقل المخاطر في الأعمال عادة من المقاول إلى صاحب العمل بموجب نماذج عقود FIDIC القياسية المستخدمة على نطاق واسع في الإمارات.
ولهذا آثار مهمة على منازعات العقارات والإنشاء:
- تنتهي عادة التزامات المقاول بتأمين CAR
- يجب على صاحب العمل ضمان توفر تغطية تأمينية كافية للأعمال المكتملة
- تبدأ فترة الإخطار بالعيوب، التي يظل المقاول خلالها مسؤولاً عن معالجة العيوب
- تبدأ فترة المسؤولية العشرية لعشر سنوات
وتؤجل بعض العقود نقل المخاطر حتى "الشهادة" الرسمية بدلاً من الحيازة الفعلية. ويجب على الأطراف توضيح نقطة التفعيل. وقد تدفع شهادة الاستلام أيضاً شركات التأمين إلى تعديل مبالغ الاستقطاع، لذا يجب على أصحاب الأعمال التنسيق مع مستشاري التأمين لديهم قبل الاستلام المتوقع بوقت كافٍ لضمان انتقال سلس للتغطية. وللاطلاع على مزيد من الإرشادات بشأن نماذج عقود FIDIC وتطبيقها، يجب على الأطراف استشارة محامين متخصصين في الإنشاءات.
توصيات عملية
تتطلب بنود التأمين في عقود الإنشاء عادة من المقاولين ضمان استيفائهم لجميع التزامات التأمين. وقد يشكل الإخلال بهذه الضمانات إخلالاً جسيماً بالعقد.
ونوصي الأطراف بما يلي:
- مراجعة متطلبات التأمين بعناية قبل توقيع أي عقد. التأكد من فهم جميع التزامات التأمين بوضوح وإمكانية استيفائها.
- إشراك مستشاري التأمين مبكراً في المشروع. التأكد من إمكانية الحصول على التأمين المطلوب وفهم أي آثار على التكلفة.
- تنسيق المراجعة التأمينية والقانونية. التأكد من اتساق متطلبات التأمين مع الالتزامات التعاقدية الأساسية.
- الحصول على نسخ من جميع الوثائق ذات الصلة. يجب على الأطراف المؤمَّن عليها المشتركة الحصول على نسخ من الوثائق ومراجعتها لفهم ما هي مغطاة به بالضبط.
- التحقق من الملاءة الائتمانية لشركة التأمين. التأكد من استيفاء شركات التأمين لأي متطلبات تعاقدية بشأن القوة المالية والتصنيفات الائتمانية.
- متابعة تجديد الوثائق. التأكد من بقاء التغطية سارية طوال الفترة المطلوبة، خصوصاً للمخاطر طويلة الأمد مثل التأمين ضد الأخطاء المهنية والمسؤولية العشرية.
- مواءمة التأمين مع استراتيجية التعاقد من الباطن. التأكد من أن التزامات التأمين تتناول المقاولين من الباطن المُسمَّين والموردين المتخصصين، خصوصاً حيث يتحملون مسؤولية التصميم.
الخلاصة
تُعد التغطية التأمينية الكافية أساسية لحماية جميع الأطراف المشاركة في مشاريع الإنشاء في الإمارات. ونظراً لتعقيد أحكام التأمين والتعرض المالي الجسيم القائم، يجب على الأطراف استثمار الوقت والموارد المناسبة لفهم التزامات التأمين الخاصة بها وضمان توفر تغطية مناسبة.
ويعني المشهد التنظيمي المتطور، بما يشمل قانون دبي رقم 7 لسنة 2025 والمتطلبات المحتملة لتأمين المسؤولية العشرية الإلزامي، أن على الأطراف البقاء يقظة وتكييف برامج التأمين الخاصة بها وفقاً لذلك.
كيف يمكن أن تساعد Kayrouz & Associates
يقدم فريق قانون الإنشاءات لدى Kayrouz & Associates المشورة بانتظام لأصحاب الأعمال والمقاولين وأصحاب المصلحة الآخرين في المشروع بشأن متطلبات التأمين في عقود الإنشاء. ويمكن لفريقنا المساعدة في:
- مراجعة وصياغة أحكام التأمين في عقود الإنشاء
- تقديم المشورة بشأن الامتثال لمتطلبات التأمين الإماراتية
- التنسيق مع وسطاء التأمين ومستشاريه
- تقديم المشورة بشأن مطالبات التأمين ومنازعات التغطية
- صياغة عقود الإنشاء العامة ومراجعتها
يبدأ نجاحك بالإرشادات الصحيحة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
