أصبحت كل إشارة إلى المواد من 872 إلى 896 من القانون المدني الإماراتي إشارةً إلى قانون ملغى في 1 يونيو 2026. فقد حلّ المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 محل القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بالكامل في ذلك التاريخ، وصار فصل المقاولة الذي يحكم عقود الإنشاءات يمتد من المادة 812 إلى المادة 839. وانتقلت أحكام الضمان العشري من المواد 880 إلى 883 لتصبح المواد من 821 إلى 824. وتتأكد هذه المطابقة في تحليل K&L Gates لفصل المقاولة الجديد و مراجعة Mayer Brown للقانون المدني الجديد. وتحتاج العقود والمذكرات ومذكرات التحكيم والآراء القانونية المحرَّرة اعتباراً من يونيو 2026 إلى الأرقام الجديدة، بينما تحتفظ الوثائق التي تحكم العقود السابقة ليونيو بالأرقام القديمة.
تطابق هذه الصفحة أحكام الإنشاءات في القانون المدني القديم بما يقابلها في الجديد. وتبيّن المواضع التي تغيّر فيها الجوهر لا الرقم وحده. ويشرف على إعدادها محامو الإنشاءات في دبي لدى كيروز وشركاه، وجرت آخر مراجعة لها في يوليو 2026. وعلى الممارسين الذين يستشهدون بالقانون الجديد في الوثائق الرسمية التحقق من الصياغة مقابل النص العربي الرسمي. والنسخة الإنجليزية على البوابة الرسمية للتشريعات في دولة الإمارات هي ترجمة.
أي قانون ينطبق على أي عقد
القاعدة الانتقالية مرتبطة بتاريخ العقد لا بتاريخ النزاع. فالمرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 ينطبق على العقود المبرمة من 1 يونيو 2026. أما العقود المبرمة قبل ذلك التاريخ فتبقى محكومة بموجب القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985، حتى لو نشأ النزاع بعد سنوات. فالمشروع الذي أُسند في 2024 وثار النزاع بشأنه في 2028 يظل خاضعاً للقانون القديم. ومع ذلك قد تستأنس محاكم البر الرئيسي بمنطق القانون الجديد عند ممارسة سلطتها التقديرية في نزاعات القانون القديم، ولذلك تبقى الأحكام الجديدة ذات أثر حتى في المشاريع القائمة.
ثمة التباس انتقالي يستحق الانتباه في المشاريع الطويلة. فقواعد التقادم منفصلة عن مبدأ تاريخ العقد. وتنطبق أحكام التقادم الجديدة اعتباراً من 1 يونيو 2026 على المدد التي لم تنقضِ بعد. وترد القواعد الانتقالية في المادتين 6 و7 من القانون الجديد. وعلى الأطراف الذين يحتسبون مواعيد رفع الدعاوى الممتدة عبر تاريخ التحول مراجعة النظامين معاً.
جدول المطابقة لفصل المقاولة
استثناء الرجوع هو التغيير الأطول أثراً. فقد تقع دعوى الضمان العشري على المقاول الرئيسي في السنة التاسعة. ودعوى استرداده تجاه مقاول الباطن المسؤول تخضع لمدة التقادم التجاري البالغة خمس سنوات المحتسبة من عقد الباطن. ويتناول دليلنا حول الضمان العشري للمقاولين والمهندسين في 2026 تلك الفجوة الزمنية وسبل الصياغة للتعامل معها.
الأحكام العامة التي يستشهد بها محامو الإنشاءات إلى جانب فصل المقاولة
نادراً ما تبقى نزاعات الإنشاءات داخل فصل المقاولة. فالأحكام العامة للعقود الأكثر استشهاداً بها في قضايا الإنشاءات تحمل هي الأخرى أرقاماً جديدة، واثنان منها تغيّرا في الجوهر.
التغيير من المادة 390 إلى المادة 340 هو الأهم بالنسبة لتعويضات التأخير. ففي ظل القانون القديم كان لأي من الطرفين أن يطلب من المحكمة مواءمة التعويض الاتفاقي مع الخسارة الفعلية في الاتجاهين. والتضييق المُبلَّغ عنه على الرفع يميل بالكفة لصالح أصحاب العمل الذين يُلزمون المقاولين بالمعدل المتفق عليه. ويتناول دليلنا حول إنفاذ الشرط الجزائي في دولة الإمارات.
ما الذي ينبغي تحديثه قبل الاستشهاد بالقانون الجديد
النماذج أولاً. فعقود الإنشاءات وعقود الباطن وتكليفات الاستشاريين التي تستشهد بالمواد من 872 إلى 896 أو المادة 880 أو المادة 390 تحتاج إلى تحديث للمشاريع المسندة من 1 يونيو 2026. والإشارة إلى حكم ملغى تُقرأ عادةً كإشارة إلى الحكم الذي خلفه. لكنها تظل تفتح باب المنازعة في نزاع تتفاداه الصياغة الدقيقة.
وثائق المطالبات ثانياً. فالإخطارات وتقارير الخبرة والمذكرات المحرَّرة بعد 1 يونيو 2026 ينبغي أن تستشهد بالقانون الذي يحكم العقد المعني. أي الأرقام القديمة للعقود السابقة ليونيو والأرقام الجديدة للعقود اللاحقة، مع النص على ذلك صراحةً. وقد يشمل التحكيم الواحد الآن عقوداً في ظل النظامين. ويُعرَض المشهد الأوسع للامتثال في 2026 لمقاولي دبي، بما في ذلك القيد بموجب قانون رقم 7 لسنة 2025، في دليلنا حول قانون الإنشاءات الجديد في دبي. ويتناول الإطار التشريعي الكامل في الدليل القانوني لقانون الإنشاءات في دولة الإمارات.
كيف ينبغي لأطراف الإنشاءات التعامل مع إعادة ترقيم القانون المدني الإماراتي في 2026؟
إعادة ترقيم أحكام الإنشاءات في القانون المدني الإماراتي شكلية في ظاهرها وجوهرية في باطنها. فقد انتقلت معظم قواعد المقاولة دون تغيير. والاستثناءات ينقل كل منها المخاطر إلى أحد طرفي العقد. فمواد الضمان العشري تضيف استثناء الرجوع، والمادة 829(3) تضيف سلطة الظروف الطارئة، والمادة 836 تقنّن الإنهاء لدواعي المصلحة. ويُقال إن المادة 340 تضيّق رفع التعويض الاتفاقي.
والخطوة العاجلة هي مراجعة النماذج قبل توقيع العقد التالي. فالنماذج القياسية التي تستشهد بأرقام 1985 ستظل متداولة لسنوات ما لم يصحّحها أحد. وأقل الأطراف احتمالاً لتحديثها هم مقاولو الباطن والاستشاريون في أدنى السلسلة. وفحص وثائق الطرف المقابل بحثاً عن استشهادات قديمة وسيلة زهيدة لمعرفة من قرأ القانون الجديد.
وعادةً ما تلزم المشورة القانونية لتحديد القانون الذي يحكم نزاعاً بعينه ومعنى التغييرات الجوهرية لمطالبة قائمة. ويقدّم محامو الإنشاءات في دبي لدى كيروز وشركاه المشورة لأصحاب العمل والمقاولين والاستشاريين في تحديث العقود والنزاعات في ظل قانوني 1985 و2025.
يبدأ نجاحك بالإرشادات الصحيحة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
