يكون المقاول والمهندس المشرف اللذان ينفّذان مشروعًا في الإمارات مسؤولين بالتضامن تجاه ربّ العمل لمدة 10 سنوات بعد التسليم إذا انهار البناء أو ظهر فيه عيب يهدد سلامته الإنشائية أو أمانه. وتوجد تلك المسؤولية بصرف النظر عن الخطأ، ولا يمكن استبعادها بالعقد، وتسري من التاريخ المذكور في شهادة التسلّم. ويدخل المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، وهو قانون المعاملات المدنية الجديد، حيز التنفيذ في 1 يونيو 2026، ويحافظ على جوهر النظام مع إضافة قواعد جديدة بشأن الرجوع على المقاولين من الباطن. والمقاولون والمهندسون الذين يوقّعون مشروعات في عام 2026 يدخلون في إطار مسؤولية موضوعية مدته 10 سنوات ينتهي في عام 2036.
- الضمان العشري موضوعي. ولا يلزم إثبات الخطأ. والمقاول والمهندس المشرف مسؤولان بالتضامن والتكافل عن الانهيار أو العيوب التي تهدد السلامة الإنشائية.
- مدة المسؤولية هي 10 سنوات من تاريخ التسليم، مع مهلة إضافية مدتها 3 سنوات بعد ظهور الانهيار أو العيب يجب رفع الدعوى خلالها.
- أي حكم تعاقدي يهدف إلى استبعاد الضمان العشري أو الحد منه باطل بموجب المادة 882 من القانون المدني الحالي (المادة 823 بموجب القانون المدني الجديد اعتبارًا من يونيو 2026).
- يحافظ القانون المدني الجديد صراحة على حق المقاول في الرجوع على المقاولين من الباطن، لكن دعوى الرجوع تلك تسري على مدة التقادم التجاري العادية البالغة 5 سنوات، لا على مهلة الضمان العشري البالغة 10 سنوات.
على من ينطبق هذا
ينطبق نظام الضمان العشري في أنحاء الإمارات ويغطي:
- المقاولين الرئيسيين المسؤولين عن البناء وغيره من المنشآت الثابتة، بما في ذلك الأعمال المدنية مثل الجسور والطرق وشبكات الصرف الصحي والسدود
- المهندسين المشرفين والمعماريين المسؤولين عن كل من التصميم والإشراف على البناء
- المهندسين المختصين بالتصميم فقط، الذين تكون مسؤوليتهم أضيق وتقتصر على عيوب التصميم بموجب المادة 881 (المادة 822 بموجب القانون المدني الجديد)
- المطوّرين الذين يتصرفون بوصفهم مقاولين أو الذين يبنون عبر كيانات إنشاءات مملوكة بالكامل لهم
- أعضاء الائتلاف في مشروعات المشروع المشترك، حيث تترتب المسؤولية عادة بالتضامن عبر المشروع المشترك
ولا ينطبق على:
- المقاولين من الباطن في علاقتهم المباشرة مع ربّ العمل (وإن كان بإمكان المقاولين الرئيسيين وينبغي لهم هيكلة تعويضات متطابقة الظهر مع المقاولين من الباطن)
- المنشآت المؤقتة مثل السقالات أو مكاتب الموقع أو التركيبات قصيرة الأمد
- العيوب الطفيفة أو المسائل الجمالية أو أعطال الأنظمة الميكانيكية والكهربائية التي لا تؤثر في السلامة الإنشائية
- التدهور بسبب التآكل الطبيعي أو نقص الصيانة أو سوء الاستخدام من مالك البناء
وللاطلاع على الإطار الأوسع الذي يحكم عقود الإنشاءات في أنحاء الإمارات، بما في ذلك قواعد تسجيل المقاولين في قانون دبي رقم 7 لسنة 2025 وإصلاحات القانون المدني الجديد، راجع دليلنا لقانون الإنشاءات في الإمارات.
الأساس القانوني: المواد 880 إلى 883 (الحالية) والمواد 821 إلى 824 (اعتبارًا من 1 يونيو 2026)
يتناول القانون المدني الإماراتي حاليًا الضمان العشري في أربع مواد في نهاية فصل المقاولة من القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985. وسيُعاد ترقيم تلك المواد وتُعدَّل تعديلًا طفيفًا بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025.
المادة 880 (الحالية): قاعدة المسؤولية الموضوعية
تنص المادة 880(1) على أنه حيث يكون محل العقد إقامة المباني أو غيرها من المنشآت الثابتة التي يصممها مهندس ويبنيها مقاول تحت إشراف المهندس، يكون المقاول والمهندس مسؤولين بالتضامن لمدة 10 سنوات من التسليم عن أي تهدّم كلي أو جزئي للبناء، وعن أي عيب يهدد متانته أو سلامته.
وتوضح المادة 880(2) أن المسؤولية تنشأ حتى لو نتج العيب عن خلل في الأرض نفسها، وحتى لو وافق ربّ العمل على إقامة البناء بشكله. وهذه قاعدة "دون خطأ": فلا يمكن للمقاول أن يدفع الدعوى بإثبات أن ربّ العمل قبل المنشأة المعيبة.
وتحدد المادة 880(3) تاريخ بدء مهلة الـ10 سنوات بتاريخ تسليم الأعمال. وعمليًا، هذا هو التاريخ المذكور في شهادة التسلّم بموجب فيديك ومعظم العقود الخاصة.
المادة 881 (الحالية): المهندس المختص بالتصميم فقط
إذا اقتصر دور المهندس على التصميم دون الإشراف على البناء، تقصر المادة 881 مسؤولية المهندس على العيوب الناشئة عن التصميم نفسه. ويحمل المهندسون المختصون بالتصميم وحده تعرّضًا أضيق من المهندسين المختصين بالتصميم والإشراف.
المادة 882 (الحالية): شروط الاستبعاد باطلة
تبطل المادة 882 أي شرط تعاقدي يهدف إلى استبعاد الضمان العشري أو الحد منه. ولا يمكن للأطراف التعاقد على الخروج من النظام. لكن يمكنهم، إن شاؤوا، الاتفاق على مدة مسؤولية أطول. وهذه أكثر النقاط سوء فهم في التعاقد على الإنشاءات في الإمارات: فالشرط الذي يحدّ من مسؤولية المقاول بقيمة العقد، أو بفئات عيوب محددة، لا أثر قانوني له ضد دعوى ضمان عشري.
المادة 883 (الحالية): مهلة الدعوى البالغة 3 سنوات
تنص المادة 883 على أنه يجب رفع دعوى الضمان العشري خلال 3 سنوات من وقوع الانهيار أو اكتشاف العيب. وهذه مدة تقادم صارمة خاصة بدعاوى الضمان العشري، أقصر من التقادم العام الإماراتي البالغ 15 سنة، وتُحتسب من الاكتشاف لا من التسليم. وعمليًا، ينشئ هذا بنية زمنية من طبقتين: يجب أن يظهر العيب خلال 10 سنوات من التسليم، ويجب رفع الدعوى خلال 3 سنوات من ذلك الظهور. فالعيب الذي يُكتشف في السنة التاسعة من الضمان يمنح ربّ العمل حتى السنة الثانية عشرة للمقاضاة.
القانون المدني الجديد: المواد 821 إلى 824 اعتبارًا من 1 يونيو 2026
يدخل المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 حيز التنفيذ في 1 يونيو 2026، ويحافظ إلى حد كبير على النظام القائم بأرقام مواد جديدة. وتبقى المسؤولية لمدة 10 سنوات موضوعية. وتبقى مهلة الدعوى البالغة 3 سنوات. ويبقى قاعدة منع الاستبعاد. وثلاثة تغييرات جوهرية تهم المقاولين والمهندسين.
أولًا، يشير القانون المدني الجديد إلى "المهندس" لا إلى "المعماري"، بما يعكس استخدام السوق. ثانيًا، تُوضَّح الطبيعة التضامنية والتكافلية لمسؤولية المقاول والمهندس على نحو أكثر صراحة في النص التشريعي. ثالثًا، والأهم، يستحدث القانون المدني الجديد حكمًا صريحًا يحافظ على حق المقاول في الرجوع على المقاولين من الباطن والموردين، مع توضيح أن المعيار العشري الموضوعي لا ينطبق على دعوى الرجوع تلك. فعلى المقاول الذي يسعى للرجوع على مقاول من الباطن أن يثبت الخطأ أو الإخلال بالعقد، لا أن يكتفي بالإشارة إلى الحكم العشري.
ما الذي يحرّك الضمان العشري وما الذي لا يحرّكه
يغطي النظام فئتين من الإخفاق: التهدّم الكلي أو الجزئي، والعيوب التي تهدد المتانة أو السلامة الإنشائية. وقد أكدت المحاكم الإماراتية مرارًا أن الضمان العشري لا يمتد إلى كل عيب.
وقد أكدت محكمة تمييز دبي (الدعوى 150/2007) أن المسؤولية تبقى قائمة حتى حيث ينشأ العيب عن خلل في الأرض نفسها، وأن الأطراف ذوي العلاقة التعاقدية بالمقاول أو المهندس وحدهم يمكنهم الاستناد إلى أحكام الضمان العشري. فمالكو العقارات المجاورة الذين يتكبدون خسارة من واقعة عشرية يجب أن يرفعوا دعوى مسؤولية تقصيرية لا دعوى ضمان عشري.
الدفوع الأربعة المتاحة للمقاول أو المهندس
يصعب دحض دعوى الضمان العشري لأن الخطأ ليس عنصرًا فيها. والدفوع الأربعة المتاحة ضيقة.
القوة القاهرة
يمكن للمقاول أو المهندس أن يدفع بأن واقعة غير متوقعة خارجة عن سيطرته، حسبما تعرّفها المادة 273 من القانون المدني الحالي، تسببت في الانهيار. والقوة القاهرة في سياق الضمان العشري يصعب إثباتها. وقد قضت المحاكم بأنها تتطلب عادة واقعة تسبب تدميرًا كاملًا للبناء، لا مجرد المساهمة في عيب.
السبب الخارجي بعد التسليم
إذا نتج إخفاق البناء عن أفعال ربّ العمل أو طرف ثالث بعد التسليم، مثل تعديلات إنشائية غير مصرح بها من المالك أو ضرر من مستأجر، يمكن للمقاول والمهندس أن يدفعا بأن قرينة الضمان العشري انقطعت. وهذا أكثر الدفوع إثارة في الممارسة العملية، ويتطلب توثيقًا دقيقًا لسلسلة الأحداث بعد التسليم.
وقوع العيب خارج النطاق الإنشائي
يمكن للمقاول أن يدفع بأن العيب المزعوم لا يؤثر في المتانة أو السلامة الإنشائية وأنه من ثم خارج المادة 880. وستعيّن المحاكم عادة خبيرًا فنيًا لتحديد ما إذا كان العيب يقع ضمن النظام.
رفع الدعوى بعد فوات الميعاد
بموجب المادة 883، يجب رفع الدعوى خلال 3 سنوات من اكتشاف العيب. ويمكن للمقاول أن يثير التقادم بوصفه دفعًا كاملًا إذا تقاعس ربّ العمل عن العيب قبل المقاضاة. وغالبًا ما يكون توثيق تاريخ الاكتشاف (ومن ثم بدء مهلة الـ3 سنوات) هو المعركة الإثباتية الرئيسية.
التأمين على الضمان العشري: إلزامي بموجب المادة 880 ومعتاد في المشروعات فوق عتبة قيمة معينة
التأمين على الضمان العشري متطلب قانوني بموجب المادة 880 من القانون المدني وشرط معتاد في المشروعات الكبرى في الإمارات. ويتطلب معظم عقود فيديك والعقود الخاصة من المقاول أن يحصل على:
- تأمين جميع أخطار المقاولين أثناء البناء
- تأمين المسؤولية المهنية عن أعمال التصميم
- تأمين المسؤولية تجاه الغير
- تأمين تعويضات العمال
- تأمين الضمان العشري الذي يغطي مدة الـ10 سنوات بعد التسليم
يجب أن تبقى التغطية قائمة لمدة 10 سنوات بعد الإنجاز، وتُدفع الأقساط عادة مقدمًا عند بدء المشروع لا سنويًا. وانقضاء وثيقة في السنة الرابعة أو الخامسة بسبب تجديد فائت يترك المقاول في مواجهة تعرّض عشري دون تغطية، وهو سهو شائع ومكلف في المشروعات طويلة الأمد. وللاطلاع على الإطار الكامل للتأمين في الإنشاءات وبنية الوثيقة المعتادة في المشروعات بالإمارات، راجع دليلنا للتأمين في عقود الإنشاءات.
الرجوع على المقاول من الباطن وفجوة تطابق الظهر
لا ينطبق الضمان العشري على المقاولين من الباطن في علاقتهم المباشرة مع ربّ العمل. فالمقاول الرئيسي يحمل التعرّض الكامل وعليه أن يحاول الرجوع على المقاول من الباطن المسؤول عن العيب. وبموجب النظام الحالي، تكون آلية الرجوع غير واضحة وقد أنتجت أحكامًا قضائية غير متسقة.
ويسد القانون المدني الجديد هذه الفجوة اعتبارًا من 1 يونيو 2026. فالمادة 823 (أو الحكم المعادل لها) تحافظ صراحة على حق المقاول في الرجوع على المقاولين من الباطن والموردين. ودعوى الرجوع هي دعوى تعاقدية قائمة على الخطأ أو الإخلال، تخضع لمدة التقادم التجاري العادية البالغة 5 سنوات.
وهذا ينشئ مشكلة توقيت. فدعوى الضمان العشري ضد المقاول الرئيسي يمكن أن تنشأ في السنة الثامنة أو التاسعة بعد التسليم. ودعوى رجوع المقاول الرئيسي على المقاول من الباطن تخضع لمدة تقادم البالغة 5 سنوات تسري عادة من تاريخ إنجاز عقد الباطن. وبحلول الوقت الذي يعلم فيه المقاول الرئيسي أنه يواجه دعوى ضمان عشري، قد تكون نافذة الرجوع على المقاول من الباطن قد أُغلقت بالفعل.
وثمة استجابتان عمليتان تعالجان هذه الفجوة:
- التعويضات متطابقة الظهر: ينبغي أن تتضمن عقود الباطن شروط تعويض واسعة تُلزِم المقاول من الباطن بتعويض المقاول الرئيسي عن أي دعوى ضمان عشري ناشئة عن الأعمال المتعاقد عليها من الباطن، بأحكام تقادم تعلّق المدة أو تمددها حتى يُبتّ في الدعوى نهائيًا.
- مدد الضمان الممتدة: ينبغي أن يُطلب من المقاولين من الباطن الحفاظ على ضمانات وتغطية تأمينية تطابق تعرّض المقاول الرئيسي العشري، لا مجرد مدة المسؤولية عن عيوب المشروع.
ويتيح نموذج فيديك 1999 (البند الفرعي 5.2) للمقاول أن يرفض مقاولًا من الباطن مسمّى لا يوافق على تعويض المقاول عن الالتزامات الناشئة عن العقد. وينبغي استخدام هذا الحكم على نحو أكثر فاعلية مما يحدث عادة.
التسلسل العملي لإدارة المخاطر للمقاولين والمهندسين
يُدار التعرّض العشري عبر صياغة العقود وشراء التأمين والتوثيق، لا عبر النزاع. فبحلول الوقت الذي تصل فيه الدعوى، يكون موقف المخاطر قد تحدد إلى حد كبير.
- تحقق من بنود العقد المتعلقة بالحد من المسؤولية. فأي بند يهدف إلى تحديد الضمان العشري أو استبعاده باطل. أزل أو عدّل أي بند يمنح إحساسًا زائفًا بالحماية للجنة المخاطر لديك.
- تأكد من شراء تأمين الضمان العشري ومن أنه سيبقى قائمًا. أكّد مدة الوثيقة وجدول دفع الأقساط والمؤمَّن لهم المسمّين.
- وثّق شهادة التسلّم وتاريخ التسليم بدقة. فمهلة الـ10 سنوات تبدأ هنا، والتوثيق الدقيق هو أساس أي دفاع مستقبلي.
- هيكل عقود الباطن بتطابق الظهر. ينبغي أن تطابق التعويضات والتزامات التأمين ومدد الضمان تعرّض العقد الرئيسي العشري، لا مدة المسؤولية عن عيوب المشروع.
- احتفظ بوثائق المشروع لمدة 10 سنوات كحد أدنى. يجعل قانون دبي رقم 7 لسنة 2025 هذا صريحًا لمقاولي دبي اعتبارًا من 8 يناير 2027. وفي غير ذلك يبقى ممارسة فضلى. فمن دون الرسوم وبيانات الطرق وسجلات الجودة وشهادات المواد، يكون الدفاع عن دعوى ضمان عشري بعد 8 سنوات قريبًا من المستحيل.
- طبّق بروتوكول مراقبة بعد التسليم. وثّق حالة الأعمال عند التسليم وتتبّع تعديلات المالك. فدفوع السبب الخارجي تتوقف على هذا الدليل.
- أبلغ المؤمِّن بمسائل الضمان العشري مبكرًا. فمعظم وثائق الضمان العشري تتطلب إخطارًا فوريًا بدعوى محتملة، والإخطار المتأخر يمكن أن يبطل التغطية.
وللاطلاع على الإطار الكامل الذي يحكم التسلّم والعواقب القانونية التي تتبلور عند التسليم، راجع دليلنا لشهادة التسلّم.
كيف ينبغي للمقاولين والمهندسين في الإمارات التعامل مع الضمان العشري في عام 2026؟
المقاول أو المهندس الذي يعمل في مشروع بالإمارات في عام 2026 يقبل تعرّض مسؤولية موضوعية مدته 10 سنوات يمتد إلى عام 2036. وذلك التعرّض لا يمكن التعاقد على الخروج منه. وهو يبقى رغم القوة القاهرة ما لم يُدمَّر البناء بالكامل. ويترتب حتى حيث كانت الأرض نفسها معيبة وقبل ربّ العمل الأعمال. ويخفف التأمين الأثر المالي لكنه لا يزيل التعرّض.
والشركات التي تعامل الضمان العشري بوصفه مخاطرة تجارية قائمة في التفاوض على العقد وشراء التأمين وهيكلة عقود الباطن هي التي تبلغ السنة العاشرة دون خسارة جوهرية. أما الشركات التي تعتمد على شروط الاستبعاد التعاقدية، أو تحمل تغطية ضمان عشري منقضية، أو تلاحق الرجوع على المقاول من الباطن بعد انقضاء مدة التقادم التجاري البالغة 5 سنوات، فهي التي تحمل الدعوى دون تأمين ودون استرداد.
وبالنسبة إلى المقاولين والمهندسين والمطوّرين الذين يتعاملون مع الانتقال إلى القانون المدني الجديد في 1 يونيو 2026، أو يراجعون ترتيبات التأمين القائمة قبل مواعيد تسجيل المقاولين الجديدة في دبي، أو يدافعون عن دعوى ضمان عشري قائمة، يقدم فريق قانون الإنشاءات لدينا المشورة عبر صياغة العقود وتوزيع المخاطر واستراتيجية النزاع.
يبدأ نجاحك بالإرشادات الصحيحة.
سواء كان الأمر يتعلق بالعمل أو شخصيًا، يقدم فريقنا البصيرة والإرشادات التي تحتاجها للنجاح.
